目 录

一 致辞

二 物业公司简介

三 服务电话一览表

四 物业管理

五 管理费用

六 业主的权利、责任和义务

七 加建与改建

八 装修

九 环境卫生

十 安全保卫

十一 日常维修

十二 防火、防风、防震、防爆

十三 生活必备常识

十四 车辆管理规定

十五 其它责任及保养事项

十六 常规服务项目

致 辞

尊敬的业主（住户）：

首先恭祝您乔迁之喜！

在您迁居****之际，*****物业管理有限公司深以为荣，我们将不负众望，以优质、高效的服务郑重向您承诺。“安全、清洁、优美、舒适、方便”的工作和居住环境是新境界物业的服务宗旨，这一环境的实现需要本小区全体人士的同心协作。为了增进沟通与协作，现将涉及住宅区管理的法律、法规以及新境界物业管理服务的要点编辑成册，作为您居住的指引，以便您充分行使权利。履行义务，同心协力，共创二十一世纪高尚、智慧、文明小区。

本手册编录较为周详，处处以您的利益为首任，故敬请您和您的家人仔细阅读，多谢合作，言不尽意之处，请多多指正。

以我的诚信敬邀您入居****

*****物业管理有限公司

二***年六月

*****物业管理有限公司简介

*****物业管理有限公司于20**年9月15日注册成立，物业管理资质等级为三级，注册资金为人民币**万元。目前管理****小区，该小区总占地面积约5万平方米，总建筑面积约15万平方米，建筑密度为28%，绿地率约42.1%的现代化新型小区。小区总共12栋建筑（其中9栋小高层，3栋高层）皆智能化，配套设施完善。物业管理采用的是深圳万科物业的管理模式，公司高层领导均在万科进行了严格的专业培训。

“追求高品质服务，打造新境界物业”是我们*****物业管理有限公司的质量方针，我们将围绕这一目标不懈地去努力，去奋斗！

服务电话一览表

火警电话：119 电信监督：180

匪警电话：110 天气预报：121

急救中心：120 报时服务：117

电话查询：114 邮编查询：184

交通肇事：122 询问火警：2279119

市民服务热线：8665000

**医科大学附属**医院：4328888

**医科大学附属第二医院：5550511

省人民医院：2218071 市第一医院：4910097

市第二医院：4313697 市第三医院：5151092

市第四医院：8882201 省儿童医院：5600908

长途汽车问讯：

东 站：4611731 南站：5630505

西 站：8816553

公交总公司：5384442

物业管理

1管理人的责任

(1)负责本物业范围内（下同）房屋的使用、维修、养护的管理。

(2)负责公共消防，机电设备、园林绿化、道路管线、污水井池、车位车棚等公用设施的使用、维修、养护的管理。

(3)负责公共部位的清洁卫生和居民日常生活垃圾的处理。

(4)负责为居民提供良好的社区文化生活，创建优秀文明小区。

(5)负责实施政府规定和委托管理合同规定的其它物业管理事项。

2 管理人的权利

(1)有权根据有关法律、法规制定适合本物业的管理办法。

(2)有权依据委托管理合同和有关规定向住户收取管理费用。

(3)有权制止、惩治违反本物业管理规定的行为，向违反规定的责任人索取赔偿金，有权向政府部门和法律部门申请与提请诉讼。

(4)有权聘请专业公司承担专项经营业务。

3管理人的义务

(1)以优质服务为宗旨，按照《物业管理条例》的规定和委托管理合同对物业实施物业管理，注重社会效益，环境效益和经济效益的有机统一。

(2)接受业主委员会和全体业主的监督。

(3)组织或协调政府相关部门进行辖区综合治理，开展社区文化活动。

(4)按照法律、法规和政府相关规定，从事经营活动。

管理费用

1管理费用主要用于以下开支：

(1)公用设施、设备的维修养护费用和公共场所的日常管理费用。（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）

(2)管理人员的工资、津贴、福利、劳动保护及办公费。

(3)就管理工作而聘请专营公司及其它聘请人员的费用。

(4)本物业设施、设备必要的保险费、折旧费。

(5)治安与公共秩序维护费用。

(6)社区文化活动费用。

(7)法定税费。

(8)经物业服务协议约定或业主同意的其它费用。

2 管理费用及水电费的缴付

管理费用由业主或非业主使用人均可，但拖欠缴费最终仍由业主缴付。每季度末二十五日为下季度管理费缴纳期，住户可以在物业公司财务室交付现金，也可在指定银行开设委托收款账号，由银行按月划拔。迟交按每日千分之三收取违约金：经三次催缴仍不缴纳费用，物业分司有权采取必要措施，（如暂停水电供应）催缴。

3 管理费的盈亏

管理费不足以支付开支，由各户按比例分摊差额，管理费如有盈入转入下一年度使用。

业主（住户）的责任、权利、和义务

详见《前期物业管理服务协议书》条款

加建及改建

(1)所有加建、改建项目均须符合政府相关法规和物业管理规定，不得擅自改变房屋及配套设施的结构、外观与用途，不得损毁设施、设备，危及房屋主体安全。

(2)住户加建、改建项目，须事先将图纸和方案送管理单位审查，获准后方可动工，未取得管理单位书面批准前，切勿动工。

(3)特殊项目,住户须报请政府相关部门审批。

(4)未经批准擅自动工,住户须负责将楼宇恢复原貌,接受处罚,承担由此引起的经济、法律和民事责任。

(6)未经物业公司许可，不得擅自改变电视、电话和宽带网络的原有设置位，如私自改变原有位置，所造成的一切后果由业主承担。

(7)需改变电视、电话和宽带网络的业主，须经物业公司的许可，并请专业安装公司改造，其费用由业主负担。

装修

(1)住户必须遵守本物业装修管理规定，装修要提前向物业公司申报，填写装修申请审批表，如实填报装修项目、范围、时间、标准，施工图和装修队伍名称，按规定标准缴纳装修押金，并经管理处批准后方可进行施工。

(2)装修应由有装修资质的专业施工单位进行，特种作业人员须持证上岗。施工人员须持身份证到物业公司客户服务中心办理临时出入证并随身携带；装修人员应遵守小区管理制度，违反规定造成的赔偿金从押金中扣除。

(3)装修不得改变、影响或损坏楼宇原有的结构、外貌及公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能，不得使用易燃材料；装修垃圾清运方式由管理单位统一规定，装修垃圾清运费由业主负责缴纳。

(4)装修过程中应接受管理单位专业技术人员的检查，装修完工经验收后，无违章情况即如数退还，如有违章行为，管理单位将在押金中扣除赔偿费用，并处以罚款。详细规定请参照《装修管理规定》。

环境卫生

(1)为了维护本物业环境整洁、优美，令住户舒适，心情愉快，敬请各位住户予以充分合作，共同保持维护小区的优美环境。

(2)物业管理单位将严格执行《长沙市市容卫生十条禁令》，并按此禁令查处一切违规行为。

(3)管理单位将每天清运垃圾，住户可将当天的生活垃圾用垃圾袋装好，装袋后丢放到指定地点。

(4)商业住户之商业垃圾，废料（如商业包装袋、馊水等）由住户自行自费清理。详细规定请参照《清洁卫生管理规定》。

安全保卫

1管理/护卫

本小区实行24小时全封闭式安全护卫，小区入口和公共部位全天有人值班把守，巡视。

2住户卡

(1)居住在本物业小区的人士均须在管理单位登记建卡，小区安全员执勤中随时核查进出本小区人员的身份。

(2)凭住户卡可参加管理单位举办的文体娱乐活动，领取管理单位派发的奖品。

(3)住户卡只发放小区住户，所有年满十四周岁以上，身高超过一米半的儿童和成年人士均须办理；住户卡每人一张，仅对本人有效，每半年复查一次。

(4)住户卡由业主（使用人）驻本物业时，携带办证人员的个人资料和两张一寸近照到物业公司办理，如有丢失或损毁，请速到管理单位报失及补领。

(5)住户迁出本小区时，请将住户卡交还管理单位；新住户须重新办理。

3 来访人员

(1)来访人员须持有效证件在小区入口处登记。由于职责所在，为加强本物业安全措施，值班人员对进入本物业的陌生人士要进行巡查，敬请各位住户向亲友解释，失敬或不便之处敬请见谅。

(2)住户接待访客，请提醒访客进出安全要随手锁门，防止有人尾随进入。

(3)如已有进入，请与值班安全员联系巡查，以确保安全。

4 防避罪案

(1)如发现任何可疑人士及物体，或听到可疑声音，请立即通知管理单位。

(2)凡在小区内遇到自称公安机关或政府人员上门查询，务请查阅其证件，若有疑问，即致电话机构认证或报物业公司协助。

(3)应避免将贵重财务存放于无可靠保险防范措施的居住、办公、营业地点。

(4)外出时请仔细检查所有窗户是否关闭，入户门、防盗铁门是否锁牢，晚间外出时最好留有适度的照明灯光。

5 迁入迁出

业主、住户迁入迁出时，请先与物业管理单位联络，办理更改登记手续，办理准行证，值班安全员凭证放行。

日常维修

(1)本物业管理公司配有维修人员，实行12小时接待登记和12小时上门维修服务，即8:00—20:00为上门维修服务时间，20：00至次日早8:00为接待登记时间。

(2)住户有维修需要时，可拔打维修电话，值班人员将在铃响三声内接听电话，在上门维修服务时间内，维修人员30分钟内到达维修现场。

(3)夜间接待维修服务经电话登记后，次日按接报时间顺序上门服务，特殊情况除外。

(4)住户自请维修人员维修如有关涉及公共利益，应遵守本小区管理规定，按有关程序办理手续。

(5)管理单位维修服务执行统一标准，维修人员须佩戴物业公司工作卡，维修结束后请住户在派工单上签署意见并签名。

防火、防风、防震、防爆

1消防试验的培训

(1)管理单位会定期试验所有公共消防设备，试验前会提前通知各住户，听到试验警铃请勿惊慌。

管理单位要定期对住户进行消防知识宣传培训，检查各户消防设备及火险隐患，帮助住户进行整改，为了您和他人的生命财产安全，敬请您通力合作，以确保本小区安全。

(2)对检查、整改或有意抵触消防工作的住户，管理单位将依法报请消防主管部门处理。由此产生的一切后果由该住户承担。

2 防火须知

(1)请小心处理燃烧中的烛、烟蒂残火，留意火种是否完全熄灭，即时清理灰烬。

(2)遵守长沙市政府禁止燃放烟花爆竹的规定，以免引起火警，违者将按规定办理。

(3)请勿在同一插座内接驳多个电源，不可将散口电线直接接驳插座，应使用适当插头。

(4)家庭成员应熟知电源总开关和煤气总阀的位置及操作，遇有紧急情况及时关闭总开关。

(5)理好燃气用具、电器，不要让十四岁以下儿童使用以上用具。

(6)使用煤气时注意保持空气流通，停止使用时应关闭石油气或煤气总阀。尤其是外出时，请倍加小心。

(7)定期检查及更换电器接线板，煤气喉管等。

3公共部位

(1)严禁在公共部位堆放杂物，如自行车、鞋架等，所有楼梯、楼道必须保持畅通。

(2)严禁焚烧祭纸，燃点香烛，燃放鞭炮。

(3)公共部位安装的消防栓，防火设备，请各住户督促子女不要移动和玩耍。

(4)楼层防烟门应保持关闭状态，不可私自加锁或打开后加塞使其不能关闭。

4 救生措施

发生火灾时，若情况允许，尽量尝试采取下列措施，以挽救和减轻灾害损失：

(1)保持镇静。

(2)拔打119电话报警。

(3)通知值班管理人员或物业公司，唤醒邻居。

(4)关闭电源总开关和煤气总阀。

(5)若火势已蔓延应关闭失火现场门窗，隔离控制火势。

(6)使用最安全的途径前往最近的消防楼梯，离开火灾现场。

(7)谨记烟和热空气是向上升的，接近地面的空气较为清洁，温度也较低，应尽量贴近地面俯身或爬行并用湿毛巾遮盖口鼻逃生。

(8)身处火场以上各层的人员，应向天台方向逃生，切勿搭乘电梯，如身处火场下层者，则向外走。前往最邻近的出口逃生。

(9)发生火灾应听从消防广播的统一指挥，警钟长时间鸣响后，应镇定地撤离楼区。

5 防风措施

雷雨大风吹临时，管理单位呼请各住户采取下列防风措施，以保障人身和财产安全。

(1)缚紧容易被风吹倒的物件，如窗口的空调机等。

(2)扣紧门窗，避免被风吹开。

(3)最好将窗户玻璃贴上胶带，防止吹破玻璃后碎片四散伤及人身。

(4)切勿在玻璃门、窗附近停留。

(5)缚紧室外植物，将盆栽搬进室内。

(6)检查各排水管道是否堵塞，以免积水泛滥。

(7)把室外衣服及晾衣杆等收回室内。

(8)风过后，若有玻璃破碎，应立即更换。

(9)如需帮助，请与物业公司联系。

6防震措施地震发生时，请：

(1)保持镇定。

(2)躲在桌下或坚固的钢筋砼结构下寻求掩护。

(3)远离窗户、玻璃板、架或悬挂着的物品。

(4)做好应付多次余震荡的准备。

7 脱离暴乱措施

如遇骚乱，应锁门、关窗、远离窗户，可立即向派出所报案或向管理单位报警。

生活必备常识

1、电梯困人自救

当您被困在电梯时，请不要惊慌，务必保持镇定。按动警铃，通知管理人员，切不可自行处理。在设有自救功能的电梯里可采取自救措施，其方法如下：

(1)用力瓣开轿门（需一定力度）。

(2)轿门打开后，可看到厅门右边有根绳子，绳子连接厅门锁，可用力拉动绳子（不要松开）同时用两手左右摆动方向打开厅门。

(3)选择方便的位置出电梯。

注意：电梯门开启后，请务必小心，警惕因电梯移动造成的意外事故。

2、煤气中毒抢救

(1)发现煤气中毒后，先把门窗打开。

(2)迅速把病人移到空气新鲜的地方平放，解开衣服扣子，但要防止受凉。

(3)轻度中毒，可给病人喝一些浓茶，休息几小时即可恢复。

(4)重度中毒应立即送医院抢救，如果发现病友呼吸、心脏已停止，必须进行人工呼吸和心脏按压直至送往医院。

3、触电抢救

(1)关闭电闸，或用木棒、竹杆、塑料棒等不导电的用具将电线、电器挑开或将触电者拖离触电处。抢救触电的关键是触电者迅速脱离电源。

(2)切勿用身体接触电者，以免自身触电。

(3)病人离开电源后应保持安静休息。

(4)若发现呼吸心脏微弱或停止应立即就地进行人工呼吸和心脏按压，包括转送医院的过程中，直至呼吸心跳恢复正常为止。

4、溺水抢救

(1)当发现有人溺水，一方面大声呼救，另一方面应尽快投入救生圈或用救生棒将溺水者拉往上岸。

(2)如会游泳，应脱去衣鞋，尽快入水抢救，将溺水者从从其背部拉住腋窝托出水面。

(3)溺水者救上岸后，应立即解开衣扣，清除鼻中异物以恢复呼吸，然后迅速“倒水”。

车辆管理规定

一、进入物业区域内车辆必须服从统一管理。

二、车辆必须按规定的路线行驶，不得逆行。不得在人行道、绿化带上行驶和按高音喇叭，进入车辆限速5公里以下。

三、凡住户之机动车、自行车、三轮车，一律按指定地点停放。违章停车，将酌情收取拖移费。

四、业主长期在物业区域内地面停放车辆必须在客户服务中心办理定位立户手续，领取停车牌，停于指定车位，按月交纳停车费。

五、小区地下停车场只供本小区内住户使用，外来车辆未经许可不得停放。

六、外来车辆进入大厦一律由门卫收取停车费。

七、车辆入库后，贵重物品不要放在车内，由此造成的损失由车主自行负担。

八、车辆停车不能跨位停放，更不能停于车道。

九、车辆进入须领取停车牌，驶出须出示停车牌，门卫才能放行。

十、不得在停车场内洗车及清扫车上的杂物于地面。漏油车辆不得进入停车场内。

十一、为杜绝车库以外事故，凡进入停车场及车库严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品。

其它责任及保养事项

1、投诉意见

管理单位诚恳接受各位业主、住户对小区管理提出的意见和建议，业主、住户投诉个别管理服务人员请尽可能记录其姓名、编号，以便在规定时间内予以调查处理。

2、产权更改

产权更改时，原业主须立即通知管理单位。

所有原业主已缴付的管理费及其它费用不予退还，储备帐户项目自动转移新业主。

3、紧急联络资料

敬请住户合作，定期向管理单位提交紧急情况下联络所需的资料，以备危急情况发生时，管理单位能与您及时联络。

4、空调机保养

空调机应按照物业管理单位指定的位置进行安装，并且使用符合材质规定的支架。

各户应正确使用和保养空调机，同时采取适当的方法防止滴水和释放噪音，避免干扰他人。

5、厕所及排水道

请勿把垃圾，布屑或废物投入厕所及各类排水设备，避免阻塞，因住户使用不当引起设备损坏，其维修费用全部由住户负责。

6、晾晒衣物

晾晒衣物前尽量甩干衣物，以免滴水影响他人。

除楼房凉台设备的晾晒处，请勿在窗外或公共区域晾晒衣物。

7、招牌及广告

严禁随意在小区各处张贴广告，需展示内容的应在管理单位批准后，在指定位置展示其内容，违者将受到处罚。

不得随地乱扔烟头、果皮、纸屑，以保证车场的卫生环境和消防安全。

常规服务项目表