房企这些情况都视同销售，还有多少地产人不知道？

前段时间，公众号有留言，希望梳理一下房地产视同销售的场景！这次给大家梳理如下，大家可以转发收藏，多次学习，也可以带着这些问题，自己去查找一下资料，把这些视同销售的场景真正搞透！

#1

1问： 某房地产开发公司将部分尚未出售的商品房转作自用，这部分商品房是否要按视同销售处理？

答：房地产企业一般将完工产品的尾盘、处于地段等较好的楼盘或铺面等转为自用，甚至因融资等需求将产权办理至公司名下。

非常明显，在增值税和所得税的税法文件中，不动产和商品房视同销售的重要前提一定是所有权发生转移。房地产企业将商品房转为自用不需要视同销售，这一点应无疑问。

但，如果开发商办理权属登记的，个别地方税务机关则给出以下规定：

《云南省国税局营改增问题答复》：

问：房地产企业将在售房屋转为自持，是否视同销售？——答：房地产企业在售的房屋转为自持时，如果办理权属登记的，应按销售处理，否则不应视为销售。

《湖北省国税局营改增问题答复》：

问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？——答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。否则，应按规定缴纳增值税。

#2

2问：房地产开发企业盖回迁房交付给居民使用，是否需要视同销售处理？如何确定销售价格？

答：房地产开发企业将拆迁还建的不动产交付给被拆迁人，即原住户，以此来实现安置承诺，应视同销售。如湖北省国税局回答：

《湖北省国税局营改增问题答复》：

问：房地产开发企业盖回迁房，交付给居民使用，是否需要视同销售处理？如何确定销售价格？

答：根据（国税发〔2009〕31号）第七条规定：“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。确认收入（或利润）的方法顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”

因此，房地产开发企业盖回迁房，交付给居民使用，需要视同销售处理，并按上述规定确定销售价格。

#3

3问：公共配套设施移交是否视同销售问题。

答：房地产企业将公共配套设施移交给政府用于公益性事业的无偿行为，不视同销售，属于“不征收增值税”的范畴。

其它，如，移交给小区集体业主无偿使用，且产权属于全体业主的，也视为公建配套，不视同销售。

#4

4问：“以房抵债”是否需要视同销售？

答：用于抵债的房子，因其所有权属已发生改变按照税法的规定应当视同销售。

根据（国税发〔2009〕91号）规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

#5

5问：房地产企业将自已开发的产品转作用于职工福利方面，是否要视同销售的问题。

答：开发产品用于职工个人福利，视同销售；以所有权转移为标志，开发产品用于集体福利，所有权没有发生转移，不视同销售处理。

其中，需要注意的是，我们在实际问题中会遇到一些类似于“房地产企业将自已开发的产品转作食堂、体育馆等用于职工福利”，类似于这种，其实就是计入固定资产的问题，产权并没有发生转移，不视同销售。

#6

6问：卖房赠送物品、节假日赠送品是否需要视同销售？

答：在房地产赠送活动中，主要有这两种类型：一是为促销房子而签订售房合同时明确“买房送装修、送家电等”；还有一种情况对客户或住户在节假日赠送小礼物，如食用油、米等。

情况一：某房企登山哥公司在2021年暑期为了能够加快售房速度而采用了促销，规定只要在要求的时间内进行签购房合同的业主，将赠送海尔冰箱一台。

该种赠送”是基于“销售不动产”之上，没有“销售”就没有“赠送”。因此该赠送并非无偿赠送，是不用视同销售。如购房者统一支付对价，可以参照混合销售的原则处理，所赠送的物品按销售不动产适用税率。

（国税函[2008]875号）规定：在账务上将实际收到的销售金额，按照销售货物和随同销售赠送货物的公允价值的比例来分摊确认其销售收入，同时应将销售货物和随同销售的货物品名、数量，以及按各项商品公允价值的比例分摊确认的价格和金额在同一张发票上注明。

《安徽国税局答疑》：

房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题，房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率。

情况二：某房企登山哥公司在国庆节赠送给购房客户，每户一壶食用油、一箱水果。

这种情况市面处理是非常统一的，这完完全全属于无偿赠送！根据《增值税暂行实施细则》第四条规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物。

来源：投拓狗日记（ID：ziguanshidai），本文已获授权，对原作者表示感谢！