东吴证券首席经济学家任泽平先生近日在直播中分析到，中国已告别"大拆大建"时代，正式进入“存量”不动产时代。

最引人关注的，莫过于地产大佬潘石屹与黑石集团以大约30亿美元的价格达成交易。交易完成后，潘石屹、张欣夫妇持有的SOHO中国63.93%股权降至9%，黑石集团取得SOHO中国控制权。

也就意味着，曾经在中国地产界风云一时的SOHO中国易主，掌门人潘石屹成功套现，基本脱离地产界。

除了潘石屹出售SOHO中国，另外还有两个值得关注的地产事件：

恒大地产迫于到期债务、“投资三道红线”监管压力等因素影响，全国多个楼盘开启了“疯狂”打折甩卖模式。

受恒大打折影响，碧桂园、融创、保利、万科4家头部房企也开始跟进促销，新房打折潮来袭。

下月起，第一批试点的6个省市将执行土地出让收入划转税务征收，房企与地方“可操作性”进一步缩小，土地出让金管理将更加规范。

综合下来，也就意味着一般指，以后房企的日子可能越来越难！有的不想搞了，就会选择退出；有的仍在转型中，可能还得想办法坚持。

中国什么进入“存量”不动产时代之后，房地产的前景会怎样？

任泽平先生认为，中国已经告别大拆大建时代，进入到存量不动产时代。

而且他说的“不动产”，不仅包括住房、写不动产字楼、商场、酒店这些房屋建筑，还包括道路、桥梁、机场、物流园区之类的基础设施。

从我们的实际感官体验来看，基本也印证了这种说法。

那么，问题来了，进入存量不动产时代之后，房地产的前景会怎样？

我认为，房地产前景会有以下三个趋势：

趋势一、房地产流动性减弱，多数人投资房地产的收益都大幅减少！

之前，冯仑就说过，房子的流动性会越来越弱，普通人都应该卖掉除自住外的其他房子。

说明地产大佬们早就意识到了这个问题。

从生活经验看，普通二手房也没前些年那么好卖了，挂出去几个月，可能都没人看房。想要尽快卖掉，可能就得降价，不然，真不好卖。

除了房子越来越难卖，房价涨幅也过了“拐点”，也没前些年大了，想一、两年就涨多少多少？可能已经不现实了。

从调控政策目标看，一般认为，房价涨幅每年不超5%，不然的话，可能就会被问责。

总之，房子没以前那么好卖了，涨得也没以前那么厉害了。

趋势二、房价更容易波动，而不是只涨不跌一种趋势！

过去20年，房地产高速发展，房价一路狂飙，只要买房，基本都能赚钱，因为房价一直都在涨，基本没跌，即便轻微下跌，也是暂时的。

房地产跨过拐点，进入成熟期之后，供需基本平衡，甚至有些供过于求，在这种状况下，房价很难只涨不跌，更可能跟随市场行情波动。

关于这点，银保监会主席郭树清在前不久的陆家嘴论坛上也给出了提醒，就是要注不动产意防范风险，赌房价只涨不跌会付出代价。

趋势三、不管是住宅，还是其他不动产，自持率可能都会降低！

去年，人民银行发布了城镇居民资产负债情况报告，表明我国住房自有率已超过90%！

相比美国的60%多，显然，我们更有优越感。

但是，是不是就说明我们比美国人更富有呢？

显然，这个结论也是不准确的。

比如，特斯拉CEO马斯克，虽然账上有136亿多美元现金，但他目前名下却没有自有住房，难道他买不起吗？

所以，住房自有率高低既跟居民收入相关，又跟国家税费体制相关。

由于美国是有房产税的国家，持有自有住房是需要每年缴税的，房产税高的州，每年投资需要交纳的房产税可能都够房租了。

所以，有些不能承担房产税的居民就会选择租房，而不会去买自己的房子。

未来，我们实施房产税之后，有些无法承担房产税的居民，可能就会减少或清空自己名下的房子。

放到全社会去看，不动产自持率可能就会下降，大家对房子的热情可能会减退。

所以，随着“长效机制”完善，“房住不炒”会真正落到实处，大家对房子的认识会回归理性。

普通人投资一般指不动产的风口会出现在哪里？

我认为，普通人投资不动产的风口可能会出现在REITs。

什么是REITs？

就是房地产信托投资基金，大部分是公募的，少部分是私募的。

通俗地说，就是中小投资者集合资金给基金经理，进行房地产投资经营管理，获得租金、增值等收益后，每年至少拿出90%收益分红给大家的一种投资方式。

举个例子，美国加州一个片区，准备兴建一个商业综合体，方便周边几个社区居民买菜、购物、吃饭、娱乐、上幼儿园、教育培训、健身，等等需要。

就会由商管公司牵头立项、设计、预算、报规、委托好开发商承建，这些都搞定后，再向社会发行REITs，攒够预算的钱盖商业体，盖起来办产权，然后招商，每年收租，商业公司拿约定佣金，其他收益分红给买REITs的人。

说白了，就是大家筹钱盖商场，盖起来再交给商管公司运营和管理，租金和增值收益等按REITs比例分红。

一般这样的REITs，封闭年限会在20-99年，也就是说，买了REITs之后，分红的权益就很长，但收益率一般都很理想，适中的在年化7%-9%，好的都在年化12%-16%，低于年化5%的都很少。

当然，如果自己急用钱，可以在二级市场转让持有的REITs权益，二级市场转让的话，看REITs关联的基础不动产是否优质？运营是否良好？可能溢价，也可能亏钱。

美国1960年就开始搞REITs了，我们目前刚刚起步，国内的REITs大概有9支，从披露出来的封闭期限看，都没低于20年，1000元起投，但收益率普遍不是很高。

黑石收购SOHO中国，我认为，符合REITs运营模式，而且SOHO中国名下的两处京沪商业SOHO都很优质。

如果黑石以这两处优质不动产为基础，发行私募REITs，又刚好踩点中国REITs起步！我想，SO什么HO中国以后的利润率会得到大幅提升。

从美国REITs规模看，是一个万亿级别的市场！

目前，我们刚起步，发展空间很大，前景很美好。未来不动产进入存量时代，迫切需要不动产专业化运营和管理，获取更大收益，冲抵房产税带来的持有成本。

因此，我非常看好未来不动产“饱和”之后的运营和管理，非常看好REITs前景。