导语

在上海的街头漫步，街类别头巷尾咖啡馆、梧桐培训树边总能发现咖啡馆的身影，至2021年，上海共有咖啡馆6913家，上成为全球咖啡馆最多的城市，数量远超纽约、伦敦等，该数量是广州的两倍，北京的咖啡馆数量也仅有上海的六成。

根据上海市法院文书近年来的公开情况，以咖啡馆作为主体的民事纠纷最常见类型如属于下：

近期，本公众号将聚焦以上咖啡馆经营中常见的法律风险，介绍相关法律知识，解析如何进行风险防范。

第一期：租赁合同的签订

一、租赁合同签订前需要调查哪些事项？

1.出租人是否是所有权人，是否存在共有人；

2.房屋性质和土地用途是否符合经营要求；

3.房屋是否有违章建筑部分；

4.房屋上是否有抵押权或者被司法查封；

5.房屋是否符合办理消防许可证的条件。

二、什么是优先承租权条款？

《民法典》第七百三十四条规定：租赁期限届满，房屋承租人享有以经营同等条件优先承租的权利。民法典的规定使得优先承租权从意定权利变成什么了法定权利，即使合同中没有约定租客也享有该权利，但是由于优先承租权的行使条件比较严格，为了保障该权利能够顺利行使，在纠纷发生时让优先承租权得到更好的救济。

建议：

1.在租赁合同明确约定优先承租权的履行细节，如同等条件的内容，可以是租赁价格、租赁期限、租金支付方式以及其他与租赁有关的其他条件，如房屋用途、维修责任、装修约定等等；

2.约定如果房东如果违反优先承租权条款，其承担损失的培训计算方式；

3.约定房东的通知义务。房东应在约定期限内及时通知租客第哪种三人竞租的情况，通知的内容必须全面、真实，足以让租客了口才解第三人交易条件。

三、装饰装修条款应口才如什么何约定？

一家好的咖啡馆，舒适或个咖啡馆性的环境是非常重要的，因此装修是经营咖啡馆的前期必备工作，因此应在租赁合同中就装修事宜进行约定。如果不进行约定，很有可能面临租赁合同到期需要花费大量金钱和精力进行拆除的状况。

建议：

1.明确约定该类别房屋可以装修；

2.明确约定在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后，装修成果如何分配，对装修是恢复原状还是折价予以补偿；

四、拆迁补偿条款应如何约定？

上海的咖啡馆中，一半以上都是独立咖啡馆，那些隐藏在里弄里的个性鲜明的小小咖啡馆，成为上海的独特城市一景，但属于是这类地段也会面临一个问题，就是需要提前确定该地段是否存在未来被拆迁的可能性。

如果有，那么在租赁合同中一定要明确约定：如果遇到征收拆迁，租客应享有使用权哪种人所属部分的征收补偿。

因为被征收人是经营房东，一旦在条款中约定拆迁权益全部归房东所有，那么租客自己的停产停业、装修补偿等也就归房东所有，将会进一步扩大经营突然中断的损失。