5月底，随着国产REITs的认购，同学们的投资热情瞬间被点燃。解一下国产REITs的后续投资方法。
带大家复盘一下REITs的认购，以及后续我们该如何投资。
首批REITs认购复盘
5月31日，国产REITs认购的大幕正式拉开，几十万人几乎都参与了国内第一批REITs的认购，成了国内资本市场上第一批吃螃蟹的人，恭喜恭喜。
下面，我们来复盘一下，认购以来的情况，作一次总结，方便我们在第二批、第三批REITs上市后，更好地参与以及获得超预期的满意和收获。
1.产权类和特许经营权类REITs基金
上图是首批九只基建REITs的情况，我们做了一个简单的分类，分成了产权类和特许经营权类REITs基金。
我们先来说产权类REITs，产权类REITs的底层资产属于不动产，也就是说，你买了产权类REITs，这个REITs里的资产就是你的了，你的收益里除租金收入等固定收益类的现金分派外，还可以获得底层资产价值上升带来的增值收益，因此产权类REITs的股性特征更明显。
特许经营权类REITs的底层资产属于经营权，你买了这个REITs你就拥有了这个REITs的经营权，但是没有产权。
举个例子，你买了高速公路REITs，在经营权有效的期间内，高速日常经营带来的收入都是你的，但是经营权到期后，高速公路就归为国有。
经营权类资产在收费期限届满后需无偿归还政府，资产价值到期归零，所以经营权类资产每年都会把资产价值以现金方式返还给你。
2.关于配售比例的解读
由于首批REITs太过火爆，官方为了雨露均沾采取了配售的方式，最高配售比例为12.29%，最低只有1.75%。也就是你认购了1万份，到最后成功认购的最多只有1229份，最少只有175份。
配售比例的差异还是挺大的，造成这种差异的原因有多种。发行价格，中小投资者认购的随机性，基金公司给券商的额度不同，项目的知名度和影响力不一致。
一般情况下，配售比例越低，上市后涨幅越大。
上市后首批REITs该如何操作？
大家现在最关心的，估计就是REITs上市后该如何操作，我们可以采取以下两种操作策略，个人建议仅供参考：
一、新债新股卖出策略
像打新股和打新债一样，在上市首日卖出或第一个涨停开板后卖出，利用一级市场和二级市场的溢价获利。
二、选择优秀的REITs，长期持有
最近上市的一批REITs都是优质资产，投资者们可以在自己的投资组合中加入REITs。
当然，投资前我们还要详细地去分析REITs的财务报表、公司经营状况、优劣势分析、项目估值、风险评估等，这里不一一详细解析。
国产REITs的投资标准
借鉴香港和美国的诸多成功案例，结合国产基建REITs的具体情况，我们投资国产REITs也可以遵循五步法：
一、筛选出好REITs
二、等待好价格
三、买进
四、长期持有
五、卖出
一、筛选出好REITs
1.总市值规模较大，大于100亿优先
2.每年分红且长期稳定
3.投资要重点看底层资产
4.负债率低于40%
5.看原始权益人认购占比，占比越高，项目越优质
二、等待好价格
1.计算好价格，ttm股息率大于10%左右。（注意区分产权类和特许经营类，特许经营类要求股息率更高。）
2.耐心等待价格的理性回归和市场先生犯错
3.参考港美REITs的股息率，为安全起见，选择股息率大于10%的
三、买进REITs
1.分批买进三只不同类型的REITs
2.把投资REITs的资金分成三份，当目标REITs的股息率大于10%时开始买进，之后每下跌5%到10%买进一次，直到资金买完为止
四、长期持有REITs
同港美股REITs一样，我们持有基建REITs也要长期持有。因为以好价格买入的优质REITs，每年可能获得10%以上的分红，是非常好的生钱资产。
五、卖出标准
出现以下情况时，我们可以考虑卖掉REITs。
1.当股息率小于3%或明显高估时
2.当REITs核心资产质量变差时
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