文/叶檀☞ 财经女侠 | 毒舌善心
原本，恒大一直处于风口浪尖，这两天，房地产的热点转向了华夏幸福。
因为一则新闻。
12月9日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告：华夏幸福《债务重组计划》已获华夏幸福金融机构债权人委员会表决通过。
公告显示，《债务重组计划》获得同意票数82票，占债委会全体成员总票数的71.93%。获得无财产担保金融债权643.03亿元持有人同意，占债委会全体成员无财产担保金融债权总金额的83.95%。
房地产转型的幽暗隧道中看到一线曙光。
华夏幸福的债务进展，对观察整个房地产行业的转型相当重要。
在众多暴雷房企中，华夏幸福有第一份获得债委会通过的方案，其中提到的司法集中管辖，为暴雷房企处理后续出现流动性问题提供了参考。
华夏幸福得见天日，有几个方面的原因。
有能力的牵头人不放弃
来看一则今年9月份的报道。
9月30日，华夏幸福金融机构债权人会议召开。国务院金融委办公室、中国银保监会、中国证监会、河北省与廊坊市相关领导，同金融机构债权人代表、专业机构代表及华夏幸福代表出席了会议。
在国务院金融委办公室、河北省委、省政府的关心和指导下，在金融机构债权人的理解和支持下，根据华夏幸福实际情况研究制订了债务重组计划，通过“卖、带、展、兑、抵、接”等六种方式妥善安排清偿华夏幸福2192亿元金融债务。公司通过债务重组、持续运营，在地方财政、税收、土地政策的支持下，将逐步完善经营状况，恢复“造血”能力，积极争取修复资信，及早恢复融资能力，保障公司经营债务和公司在现金清偿及信托受益权份额抵偿后承接的金融债务的稳定清偿。
短短两段话，从关心的层级到办法，说得清清楚楚。
在执行层面上，华夏幸福的债务处置在快速推进。
债委会原本是破产程序中的一项制度，近来在银监会的推动下被广泛地运用于困难企业债务处置程序中。
根据破产重整律师李特立的文章，破产程序中的债委会只是个监督机构，目的是监督破产财产的管理和处置以保障破产财产能在债权人之间公平分配。
但是，银监会在司法程序之外推行的债委会制度有很大不同，实质上银行业债委会对困难企业的债务处置具有主导权。
从银行业金融机构、银监局、银行业协会、金融资产管理公司各主体的职责可以看出，银行业债委会施行的是“一体两翼”运作机制。
“一体”，就是银行业金融机构主导成立债委会对困难企业实施债务重组。
债委会主席单位是债权金额较大且有协调能力和意愿的一两家银行业金融机构担任。主席单位负主要责任，履行债委会的发起、筹备、成立、日常运行及协调等责任。
今年2月1日上午，华夏幸福以线上线下连线方式在北京、廊坊、上海、深圳等6地同时召开金融机构债权人委员会第一次会议。
会议由最大债权人工商银行和平安两家牵头，与会者还包括中国人民银行、中国银保监会、中国证监会及各监管机构河北省分支机构、河北省政府及廊坊市政府相关领导，以及超过200家华夏幸福债权人。
下面这张示意图，展示了华夏幸福处理债务的飞速进展。
王文学的因果
王文学是个精明而实诚的人。
这一次华夏幸福爆发流动性危机，王文学的检讨没停过。
据《观察者网》报道，2月1日的金融机构债权人委员会第一会议上，华夏幸福董事长王文学首先向债权人致歉，表示愧疚，并表态称华夏幸福坚决不逃废债。
王文学将华夏幸福的危机原因归结为几大原因：
首先，错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，四年累计影响公司回款超1000亿元；
其次，新拓展区域尚在培育，效果不及预期（长三角大湾区）；
第三，前期扩张激进，管理不精细，公司计划超越实际能力，经营不效率，考核机制不健全，抓规模不重效益。
近5年，王文学在流动性上两次渡劫。
从上世纪90年代以来，王文学几次跌入困境。
据《财经》报道，1998年，在严禁信贷资金用于修建楼堂馆所的背景下，王文学的装修业务面临两头难的窘境：
一面是对政府追款不成，另一面是对下游供应商施工队的欠款无法结算。由于讨债人频频到家里砸门催款，当年春节王文学不得不外出躲债。
据接近廊坊市政府的人士估算，那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。危机当前，王文学却做出惊人之举：在廊坊市政府领导的办公室里，他当面烧毁了政府的装修合同，并声明不再讨要政府欠款。
2017年4月，在面对新区战略时，华夏幸福表示，白洋淀科技城委托区域和雄县委托区域尚未取得住宅建设用地，尚未进行任何房地产项目的开发建设，前述项目的合作协议的实施可能存在政策变动以及合同履行期限较长所带来的重大不确定性风险。
即使如此，公司表态，坚决拥护设立河北雄安新区的国家战略，坚决服从国家设立雄安新区的总体安排。
这一次遇到流动性危机，他在内部会议上说：“今天我干到这，愿赌服输。号召大家讲义气，与之共渡难关。
在债委会表决期间，他把产业新城板块的约50位高管叫到廊坊开会，和他们一一谈话，愿意降薪跟着自己干的，继续一起拼，不愿意的可以拿补偿离开。
一顿畅饮，带着留下的兄弟继续干。
面对流动性危机时，王文学该卖就卖，不讨价还价，不拖泥带水。
6月10日，将城市更新板块卖给了鹏瑞，全盘退出。此前，出售了武汉新洲项目、南京上秦淮项目以及嘉兴南湖项目等多个项目。
7月26日和28日，又出售了南京江宁、北京丰台项目，其中南京江宁孔雀城上元府项目在2018年因为机场限高，屡被迫调整方案，目前该项目要求现房销售；北京丰台项目是华夏幸福于2015年拿下的，项目计划总投资额91.75亿元，如果华夏幸福不退出项目，其需负责项目近45亿元的资金投入。
王文学把自己的资产也投入在里头。
解决债务有前提，没有逃，没有藏，没有不舍。
此前廊坊市人民政府、河北省产业投资基金管理公司，已共同出资成立了河北新空港发展投资有限公司，华夏幸福持有河北新空港2.6%股权。
这家以产业新城模式著称的企业，被视作“非典型”地产商，在溺水的关键时刻，得到了5年以上的喘息机会。
债权人让步 华夏幸福债务是可以重组的
公司有2,192亿元金融债务，通过以下方式安排清偿：
卖出资产回笼资金约750亿元；
出售资产带走金融债务约500亿元；
优先类金融债务展期或清偿约352亿元；
现金兑付约570亿元金融债务，即出售资产回笼资金中约570亿元用于兑付金融债务；
以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿；
剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿；
债券展期8年，信托展期5年，展期存续期间年利率统一为2.5%
这是一个混合方案，华夏出售资产自救，金融机构展期，降息。到了这一步，双方尤其是债权人作出了巨大的让步。
债务重组后，华夏幸福将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务，这是王文学手里剩下的牌，未来几年，就看这些牌怎么处理了。
这是目前能给出的最好的结果，展期之后，视情况还有可能继续展期。
总结 华夏幸福与恒大怎么比？
相比而言，恒大的进程怎么样？
许家印已经动用到了自己的资产，从香港豪宅到私人飞机，一刀切进肉里。
广东省政府派出工作组，下场收拾一地鸡毛。
12月3日，中国恒大集团在香港联交所发布了无法履行担保责任的公告，广东省人民政府对此高度关注，当晚立即约谈了中国恒大集团实控人许家印先生。
应恒大地产集团有限公司请求，为有效化解风险，保护各方利益，维护社会稳定，广东省人民政府同意向恒大地产集团有限公司派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。
这是恒大的两步。
2021年10月22日，许家印表示要缩表，提出了一系列的“10年目标”——10年内要把销售额压降到每年2000亿左右，10年内不卖地，以及10年里完成由房地产向新能源汽车的产业转型。
其实，许家印要面对的是当下，他需要面对境内外更多的债权人，用华夏幸福一样的速度处理债权债务。
10月4日，恒大合营公司Jumbo Fortune一笔2.6亿美元的美元债到期，这笔私募美元债券由中国恒大担保。
10月21日，中国恒大已获得持有人同意，将由Jumbo Fortune发行、恒大担保的2.6亿美元债券进行展期，展期期限超过3个月。
12月3日，针对这笔债券，恒大公告，可能无法履行担保义务。
12月6日，恒大公告成立“风险化解委员会”。
12月8日消息，这笔美元债券兑付了。
风险处理，各自认领。
有人认为，恒大将引爆雷曼时刻，不会，恒大没有这样的能量。
12月4日，中国银保监会新闻发言人在答记者问时表示，恒大集团此次未能履行担保义务不会对银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。恒大集团全部债务中金融债务占比约三分之一，结构比较分散，其金融投资数额很小。因此，这不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。
请注意，是“任何负面影响”。
最近，高负债房企接二连三处置债务，稳定之声不绝于耳，行业贷款等略有宽松。
转型，是稳定之下的转型；稳定，是转型大背景下的稳定。
两者交织成了同一个乐章。
（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）
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人性天生急功近利，人们只想看看十倍股，只想看涨停。
资产配置这个主题，实在吃力不讨好。
行情好时，哪里有人听得进去的。现在，叶檀老师觉得时机成熟了。
大家在悲观的情绪下，才能彻骨感知股市的凶险冰寒。才知道，资配才是真正的“安全边际”。是普通人、普通家庭必须补上的一课。
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