01
不止是降息……
最新一期LPR前天公布，关心房贷利率的同学，应该都知道“降息”了——主要为房贷参照的5年以上期LPR，这次降了10个基点即0.1%，为4.65%。
LPR于2019年8月20日第一次公布，至今走势如上图所示。图表来源：贝壳宁波站
但这次降息，其实远不止LPR降的这0.1%！
宁波各大银行中，首套房利率降得最多的一家，降了0.39%！二套房利率降得最多的一家，则降了0.4%！
为什么？
目前的房贷利率，由“5年以上期LPR 银行加点”构成。这一次，除了LPR降了，银行的加点也降了，并且降得更多……
下面是21世纪不动产宁波区域整理汇总的宁波17家银行最新的房贷利率表：
（以上银行房贷利率仅供参考。每个人因为条件不一，具体能申请到的实际房贷利率水平，请询银行。）
由上表可以看到，作为房贷发放“主力军”的工、农、中、建四大行，在最新一期LPR公布后，都执行的是首套房5.3%（LPR 65个基点）、二套房5.55%（LPR 90个基点）的房贷年利率政策。
而此前，四大行首套房贷的加点，是90个基点；二套房贷的加点，是105个基点。
加点降了25个基点，再算上LPR降了10个基点，那新房贷利率水平，实际上就是降息了0.35%。
降息这么多，月供能少多少？
记住这个计算方式——100万元房贷、30年期、等额本息还款，每降息5个基点，月供可减少约30元。
如果以上面表格中这次首套房、二套房利率分别降得最多的杭州银行、鄞州银行为例，降息0.4%，则贷款100万元、30年期、等额本息还款的房贷，前后利息总额相差9万元左右，能买辆一般的家庭用车了！贷款了200万的话，那就总计能够省下十七八万元的利息，可以买辆还不错的车了！
当然，对于已经在还按揭的同学来说，降息后的好处，得等到明年才能享受到——而在等待的过程中，LPR和银行加点，可能还会发生变化；在目前货币宽松的环境下，专业人士判断，接下来大概率还会有降息，明年元旦后的房贷利率水平，或较现在更低。
总之，同样的贷款金额，在4月20日之后申请房贷的同学，比之前已经申请好了房贷的同学，月供能少还一些。
02
换，还是不换？
需要注意的是，目前已经在还月供的人群，还分两类：一类是房贷利率由参照基准利率变为参照LPR之后申请了房贷的人，一类则是转变之前就办好了按揭的人——即通常所说的“存量房贷客户”，也就是基准利率打折或上浮的同学。
眼看着LPR一次比一次低，我们“宁波楼市报道”的粉丝群里，不时还会有粉丝问：
该不该把存量房贷转换掉？是转换划算还是不转换划算？
事实上，按照央行要求，从2020年3月1日起，各大银行已经在推进存量房贷的定价基准由基准利率转换为LPR的工作。
转换之后划不划算？短期看，肯定是划算的。
比如现在的房贷利率是基准上浮10%的，实际利率5.39%，转换完之后变成LPR 59个基点。即便LPR今年内不再变化，明年开始，你的实际房贷利率也会降低到5.24%，比原先下降15个基点，百万房贷的月供能少还近百元。
至于长期看，今后长达十几年、二十几年的事，是转换划算还是不转换划算，那只能问神仙了……
不过，就我们记者从宁波各大银行了解到的情况看，这一个多月来，向银行咨询要不要转换的人多，实际去银行完成转换的人还不算特别多。
邮储银行宁波分行相关工作人员判断，转换的高峰，可能会在5月-7月间。
注意：各大银行房贷“换锚”的工作，原则上到今年8月31日就会截止。
03
提前还贷吗？
再回到这一次的LPR上。
有心的同学应该注意到了，这次降息，一年期LPR降了0.2%，已降至3.85%。不但降得比五年期LPR多，绝对利率水平更是低很多。
一年期LPR，一般关系到消费贷、信用贷、房产抵押贷款、企业经营贷款等等的利率水平。
以前，房贷的利率水平一般会比上述贷款的利率水平低一些。而在多次降息后，目前的情况反过来了，房贷变得比其他贷款贵了。
所以，提前还贷的人多起来了。
我们记者打听到，最近两个月来，宁波各家银行的房贷提前还贷量，都在显著增长。
因为现在不少银行的信用贷、消费贷、房抵贷利率已只有“4”字头，一些原先房贷利率是基准上浮10%、20%甚至30%的同学，便提前还贷掉，再去贷那些利率比房贷便宜的短期商业贷款，这样能少还很多利息。
提前还贷划不划算？
从少付银行利息角度看，肯定是划算的。
但需要注意的是，房贷是长期贷款，银行的钱能让你用二三十年，提前还贷掉了想再申请，一般可能性不大。而信用贷款、房产抵押贷款这些贷款是短期贷款，一般都是一次授信、每年都要全部还进一次的，对资金周转要求比较高。
04
便宜的钱也别乱用……
还有一些“聪明人”，想到通过申请利率更低的房产抵押贷款、信用贷款等，拿去炒房。
这就是每次货币宽松后大家都会喊的“热钱又要流进房地产了”。
这两天，近期楼市很热、三月份房价涨幅高居全国第一的深圳，就在严打房抵贷变相被拿去“炒房”的事。深圳人行、深圳银保监局都发话说，对于违规挪用进到房地产领域的贷款，都要限期收回。
中证报今天还报道说，浙江已经有2家银行，因经营性贷款和消费贷款资金被挪用于购房而被罚65万元。
“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”
所以，想着利率低了、银行贷款容易了就想着去炒房的，好自为之……
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