房价这些年飞速上涨，有的人会因为各种各样的原因，包括没有购房资格，或者是为了避税等等，需要借用别人的名字来买房子，或者将自己的房子写在别人的名下，实际房子归自己所有，这种就叫房屋代持。

那么，房屋代持会有什么样的风险呢？

首先，房屋可能会被名义上的持有人转卖给别人或者是抵押给别人。

房子登记在别人的名下，对社会是有公示效力的，即使实际所有者跟房屋代持人签署了代持协议，这个协议也只有这两个人知道，仅是在这两个人之间有效。

根据法律规定，第三人可以善意取得房屋的所有权或者是抵押权。

什么叫善意取得呢？

房屋名义上的持有人本身没有权利处分这个房子，但是第三人对此并不知情，他通过房产局查册，认为代持人就是房屋的实际产权人，然后双方签署了协议，第三人支付了合理的价格，办理了过户或者是抵押手续，这个第三人就取得了这个房屋的所有权或者是抵押权。

如果这样，即使当时，房屋的房主跟名义持有人签了代持协议，法院通常认为，这个代持协议下，实际的房主只有有要求名义代持人过户的请求权，这是债权，不能对抗已经发生变更登记的物权效力。

一句话说到底，代为持有房屋的人如果将房子卖给不知情的人，还过了户，实际的房主就要不回来房子。

第2，可能代为持有房屋的人因为自己欠债，房屋被查封、执行。

对于这一种情况，实际所有人是否能够把房子要回来，实践中的做法不一，但很有可能被法院否定，认为真正的房主只能向代持人追究违约责任，而不能直接将房子直接认定为是实际所有人的、将房子过户回房主的名下。

第3，如果代为持有房屋的人在“买房子”时有配偶

ta离婚时，房产可能会被当做夫妻共同财产被分割

因为配偶可能主张对房屋代持不知情，这种情况下，代持协议有没有效就很有争议了，法院会考虑，这个代持协议是不是为了逃避分割夫妻共同财产而伪造的。

还有一种情况就是房屋名义持有人突然去世

房产被当做遗产分割

这种情况下，其他继承人肯定会对代持协议提出异议。

所以，我们可以看到，由他人代持房屋，风险本身是很高的。

房屋的价值可能会因为升值、拆迁等等的情况，飞速上涨，人性是经不起考验的，即使当初觉得两人是好朋友、亲戚，甚至是夫妻、父母，觉得没有问题，最终，两人都有可能在巨大的利益面前翻脸。

如果你迫不得已确实是要进行房屋代持，可以从以下几个方面做好以下措施。

第一，一定一定要有房屋代持协议。

不能因为说双方是多年的朋友，是亲戚，有情分在，就忽略这一步，这一步是非常关键的。

如果名义持有人有配偶的话，一定要让他的配偶也在代持协议上面签字。

同时，要约定对方应该在实际所有人的要求下，无条件配合过户。

另外，还要约定，如果对方因为任何原因不能过户，或者是擅自将房屋抵押、出租、转卖给他人，造成损失，要支付违约金，这个违约金的计算标准是以实际买房子的金额，或者是房屋评估价，两者取其高，作为违约金来赔偿。

当然，实际上如果对方后来已经负债累累，这个违约金可能也很难实现，但是写了总比不写好。

第二，为了防止对方擅自处分这个房产，将该房屋抵办理抵押登记。

可以想办法将抵押到实际所有人的名下。据目前的法律规定，如果要处分房产的话，是要经过抵押权人的同意的。

第三，房主可以跟代为持有人签署房屋买卖合同。

约定持有人将房屋”卖给“房主，等到房屋可以变更到实际所有权人的情况，就可以直接办理过户了。

第四，签署租赁合同。

代持人跟实际所有人签署一个长租协议，把房屋租给房主20年，如果名义持有人擅自处分了这个房屋，买主发现这个房屋最后还租给了别人20年，那么，他也会有所顾忌。

第五，保留所有能证明自己实际持有房屋的证据。

如果是借名买房，实际买家最好直接将首付汇款给开发商。

实际所有人最好实际占有房屋，同时以自己的名义交水电费、物业费、管理费，房贷最要也是实际所有人每个月以银行转账的方式，一笔一笔转给代持人。

这些证据都要保留好，若以后发生了纠纷，要诉讼的时候，这些都是重要的证据。

第六，设立居住权。

等到2021年民法典生效之后，就会有居住权的规定，可以让代持人去办理居住权的登记，写明，实际所有人对这个房屋是有居住权的。