上海大市政配套费商业(奻漆庈淉饜杶煤梓袧)

近日，位于上海虹桥商务区的申昆路停车场及上盖综合开发项目正式开工。这里将建起国内首例置于地下的市域动车组停车场，同时，多座高楼将在加了“盖子”的停车场上平地而起，形成集交通、商业、办公等于一体的城市空间。

申昆路停车场及上盖综合项目施工现场。

2017年，吴中路停车场上盖开发项目——上海万象城开业。

申昆路停车场及上盖综合项目施工现场。

“地铁停车场用地规模相当大，一般要几十公顷，小的要十几二十公顷。目前上海有两个建设中的停车场上盖项目，包括元江路停车场以及航头定修段。规划中的有6项，位于宝山、闵行、浦东、普陀及杨浦。如果全部建设完成，上盖开发的量将有指数级增长，大概在300万平方米。”庄巍说，这样一来，最直接的效果是，在土地进入存量发展的当下，可以为城市创造出新的增量，实现土地集约化利用。

从地铁运营来看，上盖开发也可实现对经营的反哺。目前，全国各个城市地铁在主营业务上几乎都处于亏损状态。上海仅有早期建成的线路实现了盈利，随着中心网逐渐向郊区铺开，郊区线路主要承担通勤功能，收益相对较低，收支差额随之加大。

以吴中路停车场为例，上盖开发直接节省了停车场全额动迁支出约14亿元，占地铁建设总投资的10%左右。在项目股权转让时获取股权溢价4亿元。通过与品牌开发商的合作运营，销售部分物业消化了项目全部的土地成本、土建成本和财务成本。双方持有的商业物业每年可产生净利润2亿元。

当然，“地铁 物业”的模式无法解决上海地铁运营的资金问题。长期运营资金的平衡还是要依靠票务收入，非票务收入只能作为补充。上盖的意义在于，通过市场化运作手段，使地铁站点周边成为产城融合的绝佳机会，沿线客流提高，地块价值得以提升，以此促进地铁的可持续发展。

在业内人士看来，轨道交通上盖开发在优化城市空间布局、改善区域生态上也发挥着重要作用。以徐泾镇“天空之城”为例，这是上海首个集住宅、商业、办公于一体的上盖综合体，位于青浦区徐泾镇，东至徐盈路，南至诸陆西路，西至徐乐路，北至崧泽大道。用地面积26万平方米，建筑面积约70万平方米。

“停车场有一个优势，有车站，交通便捷，同时把周边土地开发资源向这里集聚，形成了新的产城融合社区。我们不是造房子，而是造社区，优化城市的空间布局。”在庄巍看来，要实现轨道交通和城市生态的深度融合，很重要的一点是在规划阶段就要尽早融合TOD理念，将其作为城市发展战略的重要组成部分，为城市可持续发展找到一条路。