土地成本与建造成本是房地产项目成本构成的两员大将。目前大多数项目建造成本千篇一律，老调重谈，土地成本却是各有各的特色，那么与之相关的归集分摊方法自然而然的就成为每一个财税人需要学习和掌握的重点。
案例介绍
公司位于某四线旅游城市，于5年前同时拿了A、B两块地，签的是一个土地合同。其中A为住宅地块 ，B为商业地块，土地合同中并没有因土地性质的不同而区分地块的价格。2020年年初，B地块正式动工，而A地块已处于销售后期，即将面临土地增值税清算。
筹划前该项目的土地分摊方法按照占地面积“一刀切”，A地块占总地价的55%，B地块占45%。税负方面，A地块增值率为56%，适用40%的土增税率，综合税负为10.5亿元；B地块因项目所处旅游城市，卖不上高价，所以增值率仅为25%，适用30%的土增税率，综合税负1.2亿元。AB两地块整体税负为11.7亿元。
项目大，税负高，面临清算，有哪些筹划空间呢？
土地分摊有技巧
如果将土地成本向地块A倾斜，地块A多分摊土地成本，地块B少分摊土地成本，可降低地块A的土地增值税，地块B虽因土地成本减少，税负上升，但是经过测算，只要综合下来整体税负是下降的就是有效的。且地块A即将进行土地增值税清算，地块B项目清算是几年后的事情，就资金时间价值来说，也是划算的。
土地倾斜带来的税负差异能有多少呢？
我们将A地块占总土地成本的比例作为自变量，整体税负作为因变量，再结合excel中的“模拟分析”功能，可以得到一张反映两者关系的折线图。
通过观察我们可以得出两条信息：
第一：当A地块占比为76%时对应着整体税负的最低点11.5亿元，此时A地块整体税负为9.3亿元，与原始税负相比降低了1.2亿元，B地块整体税负为2.2亿元，与原始税负相比增加了1亿元。整体上来看，共降低了2,000万元税负，在项目后期算是可观的成绩了。
第二：当住宅地块土地出让金占比82%以下时，整体税负会随着住宅占比上升而上升，当住宅地块土地出让金占比82%以上时，整体税负会随着住宅占比上升而下降。原因很简单，商业部分因土地成本过小，适用高档的土增税率，从而同比例单位下，B地块多缴纳的土增税超过了A地块少缴纳的土增税。所以也不能一味的将土地成本向高税负地块倾斜，需要结合测算综合分析。
房地产成本分摊方式主要有：占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法、层高系数法、其他方法。为了保证最终使用的方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
如何进行土地成本倾斜？
通过调研，参考拿地时的其他同类型土地的地价，地块B的土地性质为商业，较地块A的住宅小区的价值低，如果在拿地之前就提前进行筹划，与政府沟通好，不同土地性质的地块地价分别注明，那么土地分摊的时候就具备了一个合理理由。但是现在已经处于项目后期了，还有可行的方法吗?
可以考虑请评估机构对A、B地块的楼面地价做评估报告，以备向税务局解释这种分摊方法的合理性。如果能够取得国土相关部门对A、B地块价值确认的复函，则可进一步增强该种分摊方法的合理性。
分摊方式一般是按照占地面积或者建筑面积来计算分摊，这种土地成本倾斜的方法税局可以认可吗？
财法字〔1995〕6号 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中有相关规定。“第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”
所以，建议公司积极与税务机关进行沟通，争取能够按其他方式计算分摊土地成本。
关于土地成本倾斜的分摊方式，政策没有明确规定。实务中，各地税局有相关答复，下面是福建税局的答复内容，可以看出，这种分摊方式在实务操作中主要得靠和税局沟通。所以，企业在遇到这一问题时，要积极的与税局协调和沟通，争取按有利于自己的方式进行分摊土地成本，降低税负。
附：福建税局答疑
同一土地合同不同业态的土地增值税清算能否依据土地合同约定上的各业态土地成本进行土地成本分配？
留言时间：2020-08-11
问题内容：房地产开发企业在土地获取时，土地合同中是一个整体的土地价格，但明确列示该份合同中不同业态的土地价格。在项目进行土增清算时，不同业态的土地增值税清算是否可以不依据占地面积法进行土地成本分配？而是依据土地合同约定上的各业态土地成本进行土地成本分配？
答复机构：福建省税务局
答复时间：2020-08-14
答复内容：国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
同一清算单位中涉及不同房地产类型的，应分别计算对应扣除项目金额，原则上按可售面积计算分摊，也可按当地税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。
文件依据：
根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）规定：“三、关于土地增值税清算单位问题
房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。
……
五、关于同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊问题
同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间，原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。”
上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！
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