开发间接费与管理费用财务费用(开发间接费与管理费用的区别)

一、房地产行业术语：

房地产：房产 土地使用权；

一级市场的招、拍、挂；二级市场的土地转让、合并开发；集体土地入市；

产权期限：土地使用权的期限：居住用地70年、工业用地50年、科教文卫50年、商业旅游娱乐40年；

建筑用地面积：建筑群实际占用的土地面积（含道路等）；

总建筑面积：包括地下人防在内的总建筑实际占用的土地面积；

容积率：总建筑面积/建筑用地面积；

用地红线：政府规划局批准的用地边界；

建筑红线：建筑外立面不能超越的边界；

道路红线：道路不能超越的边界；

层数：地上层数 地下层数总和（不够2.2米、顶层阁楼不算）；

净高：层高-楼板厚度；

项目必备五证：土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、预收许可证。

二、房地产相关税费：

土地取得阶段：契税（土地权属3-5%）、耕地占用税（从事非农占地面积）、印花税；

建筑安装阶段：土地使用税（使用面积）、印花税（千分之三-千分之五）；

房产销售阶段：增值税及附加税（预征=预收款/（1 9%/5%）*3%,预收时开不征税发票）、土地增值税（预征率：普通住宅2%、别墅4%、商业6%）、企业所得税、印花税；

出租/自用：房产税（从租：租金收入*1.2%；从价：房价减20%之后的余值*12%）（开发阶段不征税，但出租自用的除外）。

三、房地产项目开发成本及土地增值税清算：

清算时间：1、项目竣工并销售完成；2、项目未完工但整体转让；3、直接转让土地使用权。

清算方法：速算扣除法：土增税=增值额*税率-扣除金额*扣除率（增值率小于50%=30%、0%；增值率大于50%小于100%=40%、5%；增值率大于100%小于200%=50%、15%；增值率大于200%=60%、35%）；

扣除项目：取得土地使用权支付的款项（土地出让金、办理登记过户的手续费）、房地产开发成本（1、土地征用及拆迁补偿费 2、土地勘探测绘、四通一平等费用 3、建筑工程费 4、安装工程费 5、基数设施费 6、公共配套费 7、开发间接费）、房地产开发费用（销售 管理费用按取得价款 开发支出之和的5%扣除；财务费用有计算分摊并证明据实扣除，否则按取得价款 开发支出之和的10%扣除）、转让房产有关税金（附加税、印花税（万分之五））、其他扣除项目（土增税可按取得价款 开发支出之和的20%扣除）；

清算报送资料：1、清算申请及土增申报表 2、项目竣工决算表、取得土地支付价款凭证、土地出让合同、银行贷款结息通知单、项目工程结算单、商品房销售合同统计表 3、其他有关证明《土增税清算鉴证报告》；

税收优惠：普通住宅的增值率小于20%的，免征土增税。