常熟市房屋买卖税费(常州二手房买卖税费)

最近常熟真正的买房者都很焦灼，到底要不要买，到底买新房还是二手房，到底什么时候买，到底要涨还是要降？

事实上，作为一个接近刚需的人，我很希望房价先横盘个三五年，到时候再上车几套岂不美哉？

但房产作为一个政策 市场双重调控下的行业，怎么会随你我意。

客观地说，上一轮常熟去库存政策，可以说执行的相当到位。只要是市区的楼盘，不分好坏，不分地段，都成功的借着这波涨价潮成功清盘，常熟房价在目前的时机已经不存在低洼的说法。

今天，就借着最近一位网友的咨询，给大家普及一下目前常熟市场的大致情况和安利点正确的买房姿势。咨询的内容大致如下：我有100万左右的首付，想在市区买房，新房二手房都可以，问有什么推荐。

100万—市区新房的门槛

这张图是我们昨天推文中对常熟目前在售楼盘的盘点，我将市区部分截了出来。想要看具体内容的戳：常熟17个楼盘在售！3000 房源救市？文化片区 城南 各乡镇均有涉及！

目前市区在售的房源，总结下来大概可以用两个词来形容：户型大、总价高。140㎡起步的大户型，最低293万起的总价，还没有算上税费、装修等费用，按首付3成来计算，说100万首付是目前入手市区新房的门槛一点问题都没有。

除去上面这些已经在售的，目前市区待售的纯新盘大概还有以下这么几个：

这些楼盘（地块）除去玉兰臻园的之外，楼面价均已破万，容积率基本都集中在1.1-1.4之间。唯一有产品信息的两个楼盘，产品面积也在139㎡以上。参考璞悦雅筑9468元/㎡的楼面价、1.3-1.5的容积率，总价293万起的一个市场情况，这些待售项目总价最起码也是同一水平线。

所以，目前在市区想要买新房，唯一的机会可能只在琴湖壹号。受限价影响，再加上最小115㎡的户型，到时还有一份机会。对于首付不足100万甚至远低于这个预算的人来说，虽然很无奈，但还是要说：不要拿着高杠杆往里冲了，那已经超出你的能力范围了。

二手房我还有机会吗？

首先要说明，肯定是有的，不管是学区一般的次新房或者是学区比较好的“老破小”，淘一淘都是有的。但是，我们不能拿着100万的首付，去找300万的二手房。

为什么这么说？关系到二手房首付的，主要是三个因素：成交价，评估价，首付比例。

成交价不需多说了，就是对方卖给你的价格，就是成交价。

那么，什么是评估价呢？（全款买房是不需要评估价的）

评估价是专业机构根据市场需求和房屋价值作出判断得出的房屋价格，这里的专业机构，大多指的是评估公司。评估公司要对评估的主要目的就是为银行的房屋抵押贷款提供重要参考依据，所以说评估价是银行审核贷款的重要依据。评估价的高低直接影响了你贷款额度的高低。

银行审批房屋贷款，并不是贷给买房者成交价的70%，而是贷给买房者评估价的70%，这足以证明，评估价在买房贷款时的重要性了。这也说明，评估价越高，贷款额会越高，相反，评估价越低，贷款额就越低。这也是很多业内人士在买房时，拼命做高评估价的原因了。

与评估价密切相关的另一件事，就是首付了。

很多聪明的网友应该猜到了二手房首付的计算方式了吧。

二手房的首付=成交价-贷款额

=成交价-评估价*可贷款的比例

为了好理解，也可以写成这样：

二手房首付=成交价-（评估价-评估价*首付比例）

因为银行贷款，贷给买房者的是评估价的70%，可成交价跟评估价并不一样啊，只贷给买房者评估价的70%，那剩下的就都是首付了呀。

举例说明：一套房子，业主卖给买房者100万，但评估公司给出的评估价只有90万。也就是说，银行只能贷给买房者90万*70,%，就是63万，银行只能贷给买房者63万。可成交价100万啊，银行贷给了63万，还差37万才是100万呢。对了，这差的37万，就是二手房首付。

另外，还有要注意的一点就是，二手房的交易还会牵涉到契税、增值税等，这边不多做阐述，详情可以点击：过户 摇号 税费|2018常熟本土买房流程解读。按照以往的经验来看，买二手房所需要的首付，一般在40%-45%左右，而不是很多人想象中的30%。

所以，在大部分情况下，100万首付，能接受的二手房价格其实是在220-250万之间。我们在考虑二手房的时候，也可以按照这种算法来计算自己能接受的总价区间。

根据中国房价行情网的数据显示：6月份，常熟的二手房均价是20124元/㎡，这里面是已经算上各个乡镇之后的数据。换言之，虽然没有很具体的市区二手房的均价，但肯定是要超过2万的。

而从房价结构分布图来看，也能看出来目前的房源价格主要集中在18000-20000之间，而市区的价格肯定是要偏20000右边那一侧。

所以，100万的首付，买市区的二手房，虽然还有选择，但是需要自己有个侧重点，是要配套还是要学区，要交通还是看规划，100万的首付并不足以让你买到一个面面俱到的房子。

最后说两句：

上面的话并不代表我不建议大家买房（该买的还是要买，刚需尽快买，投资需谨慎）（从标红的这句话意思应该看得出来我的观点），而是我不建议大家过分期许房价的涨幅。这段时间的新房，已经开始出现不能首开售罄的情况，这其实才是真正市场该有的样子。

不论是要塑造一个理性的市场还是政府维持红线的决心，都需要时间换空间来挤压水分。