美国酒店类reits(中国酒店类reits发展现状)

全球REITs市场最早起源于美国。1960年，美国国会通过《国内税收法》，赋予REITs和共同基金相同的税收优惠（即对分配给投资者的收入免征所得税）。税收优惠为REITs的发展奠定了关键基础。

规模大，品种多

覆盖广，多元化

美国REITs市场覆盖的基础物业类型包括零售物业、住宅类、办公楼、医疗中心、基础设施、自动存储中心、工业物业、数据中心、综合类、酒店、林业、其他等12大领域。截至2020年，美国权益型REITs产品所覆盖的12大板块中，基础设施REITs市值占比最高，为19.93%，其次为住宅和工业REITs，分别为14.04%和12.17%。（数据来源于Nareit）

根据产品属性的不同，REITs还可以分为：

• 权益型REITs（Equity REITs）
• 抵押型REITs（mREITs）
• PNLRs（Public non-listed REITs）
• 私募REITs（Private REITs）

高收益，高股息

REITs的股利收益与资本升值共同推动其拥有较高的长期收益率。美国所有REITs产品1980年至2020年40年年化收益为9.90%。其中，权益型REITs的40年年化收益达到11.28%，接近标普500指数40年年化收益率11.46%，跑赢美国市场的其他重要指数。REITs的长期总回报往往与价值股相似，而高于低风险债券的回报。

REITs通常提供高股息，所有REITs平均股息率为3.16%，权益性REITs为2.91%，同期S&P500股息率为1.34%。2019年，上市REITs（股权REITs和MREIT）支付了约632亿美元的股息，公开非上市REITs支付了约37亿美元的股息。（数据来源于Nareit）

低波动，广认可

由于REITs的收益主要来源于不动产的租金收入，该收入现金流稳定、可预测性强。因此，除遇到金融危机等极端情况，REITs的波动性通常低于大多数股票。1999年至2020年近20年当中，REITs的平均波动率约为17%，同期，纳斯达克100指数的平均波动率为24%。

2000年至2019年，美国权益型REITs的估值（P/FFO）从6.6倍提高至19.4倍，反映了投资者对REITs产品认可度的逐步提升。（数据来源于Nareit）

独立性，可避险

REITs的资金用于购买能够产生稳定现金流的物业资产，该投资方式使得REITs可以有效的分散风险且相对独立于其他市场的走势。从1990年至2020年30年美国REITs与主要投资品相关系数历史数据来看，绝对值均小于0.6，相关性弱。其中，与标普500指数的相关系数为0.58，与纳斯达克综合指数的相关系数为0.44。与主要债券的相关系数均小于0.3，与抵押贷款支持债券的相关系数仅为0.09。（数据来源于Nareit）

高透明，易流通

目前有200多个REITs在美国证券交易所交易，由机构和个人投资者以及房地产投资信托基金共同基金和ETF持有。该交易方式为所有投资者提供了投资房地产最简单、最有效的途径。