第三方不是善意(怎么判断是不是善意第三方)

2016年，江苏的毛先生及父母花200多万给14岁儿子买了一套房，一直未装修入住，可最近房子里却住进了陌生人。

对方表示，房子是从毛先生前妻冯某处买的，已完成过户。

根据相关要求，房子落在小孩名下，过户需监护人双方一起到行政审批中。

毛先生在2017年已与冯某离婚。

原来，在2019年，冯某找到一个叫袁某的人，说要卖房，袁某找了一个姓侯的男士，冒充毛先生签字，才顺利让房子过了户。

现在，毛先生的儿子已成年，儿子能否将房子再变更回自己名下呢？

我们之前，在《丈夫背着自己悄悄把房子卖了，妻子还能要回来么？》里讲过，能否要回来，主要看买方是否构成善意取得，要根据交易的具体细节分析认定。

如果，房屋交易构成善意取得，那么房屋登记部门是否应为登记行为承担责任呢？

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》法释（2010）15号第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”

因此，房屋登记部门应否承担赔偿责任，要看其是否尽到合理审慎义务。

实践中，多数判决认为，权利受损方可以要求无权处分方赔偿损失，房屋登记部门已尽到形式上审查义务时，不再承担赔偿责任。

律师提醒：在协议离婚时，如果夫妻共同房产登记在一方名下，如果不能及时办过户，应慎重考虑是否将房产给予子女。因为只登记在一方名下的话，该方很有可能违反约定，单方处分房屋，如果第三方构成善意取得，子女将很难要回房屋。