物业公司各项收入确认时点(物业公司的物业费如何确认当月收入)

会计收入确认原则

1. 2017年7月5日，财政部修订发布了《企业会计准则第14号——收入》

本准则所称客户，是指与企业订立合同以向该企业购买其日常活动产出的商品或服务（以下简称“商品”）并支付对价的一方。

第四条 企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。

取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

第五条 当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入：

（一）合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；

（二）该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务（以下简称“转让商品”）相关的权利和义务；

（三）该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；

（四）该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额；

（五）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

第九条 合同开始日，企业应当对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，然后，在履行了各单项履约义务时分别确认收入。

第十一条 满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：

（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。

（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

第十二条 对于在某一时段内履行的履约义务，企业应当在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。

2. 执行时间：

（1）对于在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业，自2018年1月1日起执行新收入准则；

（2）对于其他在境内上市的企业，要求自2020年1月1日起执行新收入准则；

（3）对于执行企业会计准则的非上市企业，要求自2021年1月1日起执行新收入准则；

（4）对于条件具备、有意愿和有能力提前执行新收入准则的企业，允许其提前执行本准则。

3. 收入准则调整对房地产开发企业的影响

（1）对于在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业，自2018年1月1日起执行新收入准则；

代表公司：碧桂园

碧桂园公司2017年度中期报告摘录：

本集团的履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有就累计至今已完成的履约部分的可强制执行的付款请求权时，本集团按在一段时间内确认出售物业的收

入；除此之外，本集团在购房者取得已完工物业控制权的某一时点时确认收入。2017年度本集团来自出售物业的收入确认为人民币220,157,369,000元，其中按在一段时间内确认的收入为60,806,904,000元。

（2）其他公司，暂无影响。

按时点确认收入即房屋交付时确认收入

企业所得税与增值税、土地增值税收入确认的比较

1. 企业所得税的应税收入

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

2. 增值税的应税收入

纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

3. 土地增值税的应税收入

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的全部价款及有关的经济利益。