万科财务报表分析统计学(怎么做财务报表分析)

昨天的房地产股票市场异常火爆，我想有两大原因，第一是国家将岀台土地集中供应这个消息，这在昨天的房地产股票市场异常火爆，我想有两大原因，第一是国家将岀台土地集中供应这个消息，这在很大程度上利好手握重金的地产头部企业。第二个消息是，某位知名基金经理讲话，从现在开始买入某某，而不买某某，我想就是这两个导火索。而我们投资是要看估值，估值，估值！下面我们就来谈谈万科未来的估值，价值几何？大怎么程度上利好手握重金的地产头部企业。第二个消息是，某位知名基金经理讲话，从现在开始买入某某，而不买某某，我想就是这两个导火索。而我们投资是要看估值，估值，估值！下面我们就来谈谈万科未来的估值，价值几何？

当今的房地产市场，正如万科管理层很早之前说的白银市场，未来大城市进程还在缓慢进行，一二线大城市，和经济发达地区宏虹吸效应还在加大，人才继续统计学向经济发达地区流入。人进来了，首要物质条件就是房屋住居，那么我们看看万科这些年地块的全国部局，财报上披露有70%-80%在一二线大城市，从这一点上说万科战略眼光丰常报表独到，付合未来发展方向，顺者昌逆者亡。万科管理层的财务眼光真是挺高瞻远局的。很早以前就看来了，说出，房地产行业已进入白银时代，提出要活下去的口号。高速发展阶段以过，未来是一个存量市场，适应变化者生存，变革创新者常青，持续奋斗者长盛。

万科现在发展定位是秉持城乡发展与生活服务相结合，现有8大块业务：印力商业，万伟物流，长租公寓，海外业务、冰雪旅游、梅沙教育、万科物业、食品等板块，都在赔养新的增长点，万科管理层大都持有自家公司股权，管理者和股东的利益绑在了一起，万科的用人制度也很先进，以德为先，团队合作与个人才智并存，能者上，弱者除，做薪酬是以岗定酬！企业的风险管控和奖励机制也很好！不断吸引新的人才流入。

我家侄儿在万科小区买了套财务房子，总个小区周围房子低，中间房子高，充分考虑到了釆光效果，地面的绿化和弯曲的小路，给人带入园林公园般的美景享受，房子内部的结构和装修特别人性化，合理的利用了每一寸空间，使人看到万科就想佣有的欲望。下面我想从四个方面来谈谈万科

第一方面，预收款项，打开公司这几年公司的财报，预收账款是节节攀升的，从15年的2126亿元，16年2746亿元分析，17年4077亿元，18年5047亿元，19年5770亿元，20年截止三季报6410亿元，平均复合增长率23.6%。看这些数据是典型的成长股表现，我们都知到，房产企业是预售制度，而营收结算是一两年后的事情，所以也就提前锁定公司未来几年的业绩了。

扣非归母净利润17年272亿元、18年334亿元，19年383亿元，也是节节攀升！

现金流净额，17年823亿元（统计学现金流大增是当年销售商品提供劳务收到的现金大增引起的），18年336亿元，19年456亿元，也是稳步增长，所赚的利润都是真金白银！

第二方面、我想谈公司的土地储备和地理位置。先看一张专业机构同一口径统计表数据，万科的土地储备价值：

从表上可以看到这两年土地储备价值是在增长的。再看这几年新增加开发项目，18年227个，万科权益做建筑面积2490万平方米。19年147个，万科权益建筑面积2478万平方米，20年182个，万科权益面积我没有统计了，估计也差不多。而且这些项目约80%都在一二线大城里，我认为布局合理。

第三方面，我想谈公司负债率怎么样？在谈到负债率时，我们就不得不说一下最近房地产业的三道红线了。

笫1条，剔除预收账款后的资产负债率不能超怎么过70%。那万科现在是多少呢？我们算一下：负债合计1.51万亿元，预收账款8.37亿元，合同负债6406.26亿元，总资产1.81亿元。算一下（1.51-0.000837-0.6406）/（1.81-0.000837-0.6406）=74.32%。这个就超过了第一条红线，怎么办？我认为要么增加权益，要么减少占用上下游的资金！从这点看出国家层面是希望资金流动起来，拉动内需，搞好国内经济内循环！

第2条、净负债率不超100%，我们来算一下万科：短期借款196亿元，加一年内到期非流动负债683亿元，加长期借款1215亿元加应付债券498亿元除以净资产3026等于28.5%。这条没有碰到红线，说明万科净负债很低万科，也印证了万科财务方面比较保守。

第3条现金短债比不小于一。算一下，现金及现金等价物期未1671亿元除以短期借款196，加一年内到期的非流动负债683亿元等于1.9，大于1，表明也没有碰到红线！口袋里的钱付短期负债大大有余。

还有新出的银报表行信贷两条红线如下图：

这两条也对房地产有很大的影响，限定了各家银行给房地产业贷款总额和个人借款总额上限。这下高负债高杠杆房企发展难了，怕是要淘汰出局一批企业了。叹！真是地产企业的多事之秋呀，一道又一道行政法规出台，就是防止房地产业市场风险，不过国分析家给出了两年过度期，将来保守型，家大业大的，精细管理的企业能够活下来！逐渐提升市场份额增长。