看过最近圈内流出来的《郁亮在万科2022年会上的总结发言》稿子的人就知道，万科董事长锚定的房地产“黑铁时代”，和曾经的“白银时代”大有不同，但万变不离其宗地是绕不开的人的居住问题。

黄金时代，不管一二线城市，还是三四五六线，不管是主城区，还是郊区，不管是远大新还是老破小，基本都是“普涨”的逻辑。

白银时代，三四五六线城市的资产恐怕会成为相对危险的资产，或者现金黑洞，郊区的远大新、城区的老破小也不再受到热捧。

黑铁时代，随着行业规模的缩小和分化的加剧，地产行业精英们真正的正式角逐，也许才开始登场：

1、城市配置：一二线，只能成为入门门槛

并不是所有的一二线城市，都是省会城市，同样地，并不是所有的一二线城市，都是人口净流入的城市。

对于一些弱二线城市而言，没有了房地产的加持，很可能一不小心就滑落到三线城市及以下水平了，所以现在很多省会城市，逆风转舵提出“强省会”战略，还算为时未晚，毕竟，拥有 强一个省的人口、资源作为背书，强省会的驱动下，至少能够确保未来30年内的二线地位，甚至能够晋级强二线、新一线。

而对于三四五六线和十八线农村，就基本不用提了，一个朋友曾经在一起讨论过未来“省会以下无城市”的话题，结论一目了然，连一二线的门槛都摸不到，更不要说参与竞争了。

这里说一二线城市，其实内部也有分化，比如是否省会城市、是否近十年人口持续净流入、是否有地铁、常住人口是否超过500万等，这些都是过硬的指标，拥有过硬指标的一二线城市，资产成为硬资产的概率，显然要比其他一二线更大。

2、区域定位：核心、非核心的划分，都显得过于粗放

有地铁、强省会、近十年人口净流入、常住人口超过500万这样的一二线城市内部，也有不同的城区和板块，有的是核心板块，有的是边缘、城郊板块。

选择了第1点中四个要素（地铁、省会、人口净流入、常住人口规模500万）都具备了的城市，虽然说在城市的选择上，已经有了一定的兜底和保障，形成了一定的壁垒，但是要想在城市内部，获得更高收益的回报，那就更要细分到城区和板块定位了。

比如细分领域，有的城区定位是商务商业区，有的定位是中高端居住区，有的定位是政务区，有的是生态保持旅游区、有的是物流贸易、工矿区等，不容的区域，其居住价值、资产增值保值潜力的不同的。

从通常的标准，以及未来围绕“人居”的中心命题而言，商业区（特别是产住融合一体化的商业区）、中高端居住区等板块定位的房产，其含金量会明显优于其他定位的城区板块。

过去那种核心、非核心城区的板块划分，显得太过于粗放了，因为对于越大的城市而言，在城区范围内，其实并没有明显的核心与非核心的界限，各个板块区域都非常热闹，看不出冷清的样子，只不过板块承载的功能划分不一样，往深了看，是住在城区里的人口的学历层次、职业素质和社群的消费能力不一样。

3、户型配套：硬资产才是硬通货

越是在“黑铁时代”，房产作为不动产，面临的可能性变量会更多，比如二手房限贷限售、房地产税等，房子是用来住的，不是用来炒的，可以说，现在市面上的大多数房子都能居住，哪怕是老破小，都能住。

但是，作为一种资产的保值增值角度而言，不同户型、不同配套的房子，在二手房市场上的流通性是不一样的，预计以50~90㎡的小户型最受欢迎，原因有两点：

（1）随着未来楼市分化，优质一二线优质板块的房价会被分化得更高，越来越稀缺， 价位高，总价就高，面积小一点，总价预算低一些，面对的受众就更广，风险相对可控，流通性就越强；

（2）未来的一二线核心区域，买房不单只是买居住了，主要还是买资格、买配套、买上车的门槛，比如绑定的教育、医疗、商业、户籍等稀缺资源，资源越稀缺，越容易受到富人追捧，普通人在这样的地段，其实只要能上车就不错了，户型面积越小越好，投入的预算越低 买能买到资格和入门门槛就足够了，如果单纯用于居住，其实可以有更多性价比更优的选择，价格低点换来面积大点、地段偏点，同样可以居住。

综上所述，在“黑铁时代”，越是具备以下特征的房产，越能成为“硬资产”：

1、城市：有地铁、近十年人口净流入、城区常住人口500万以上的一二线省会城市；

2、区域板块：位于上述城市商业商务区、中高端居住区

3、户型配套：拥有学校、医院、商场等核心资源配套的小户型（50~90㎡）