房产中介是小规模还是一般纳税人(小规模房屋中介公司要交税吗)

诚然，再很多人看来，二手房中介是个赚钱的行业，确实不乏有些夫妻店东，一年经营百万收益，也有一个区域中介霸主，一年千万的佣金额。然来一部分人的成功还代表不了行业成功，而且在富人面前，地产中介依旧只是个一个赚钱不能暴增而且额较为辛苦的地域性极强的行业，二手房中介在绝大多数城市的工作阶层，还是找不到更好的工作后的无奈后的选择。

而二手房交易由于本身已经突破了财物直接置换的局限，更多的采用了金融杠杆等。而交易的周期时间长，风险点极多，涉及行业和人员庞杂，时间成本和人员成本占比高昂。那么一套成交客户要付出多少，中介到底能收入多少？很多事很多人是无法明了的，其实也无需明了。总有一些人想透视一个行业，不妨就告诉大家个大概吧。其实大家也可以看一下上市中介公司的财务季报年报，看看一中介行业的利润率和主要的板块的营收，在现在想透视一个行业其实并没有那么难。

中介的显性的收益：

中介直接收益为佣金，一般情况上下两家的佣金和不超过3-4%，当然也会存在成长性企业，选择再标准基础上8折左右，更有夫妻店和微型中介，可能1%都做，甚至有些不以买卖为主营的无资质无管理无服务的门店3000-5000跟店主都行，一般这类中介并不能提供居间信息的有效服务，也并不太清楚房产交易的环节，甚至并没有承担交易风险的负责的能力，不少抢单和捡漏或者房主客户之间认识找他们帮忙，而如果咨询交易风险和合约法务解释，也都是说都是这么办的，学历和全国房产经纪人执业证书更不用说了。便宜的服务往往都是低端和山寨打折服务的坑。

更有部分互联网公司出现过0.5%佣金，甚至是零用金，商业不允许不赚钱的买卖存活，除非是做慈善和新的商业模式兴起为了品宣抢夺市场养成习惯（滴滴）。另一个能存活的商业就是，前端不赚后端赚，前面轻后狠，免费才是最贵的消费，法制节目的大多诈骗都是从费用低，零费用等作为切入口的。而免费的事，一般也只有互联网这种暴利和成本相对较少的企业才敢提出的口号。事实发现，互联网公司的思维做中介很难，但是中介互联网化事趋势。

第一份，中介隐形的收益，中介公司广告投入倒挂溢价分成。房主须认可，中介须努力，在正常的营销下，再额外增加各类广告的推宣投入，有中介公司垫付，甚至包括中介对房屋的改造和重装等投入，再期限内出售超出委托价格的溢价部分进行业主和中介分成。随着房价的置换频率增高和行业的竞争，溢价分成模式逐步退出中介收益的舞台。

第二份，中介的隐形收益，居间成交后的权证信贷手续，由中介公司牵头引导，但并非中介公司直接操办（大型的经纪集团公司会设立相应的金融服务子公司来独立经营，或者相关的金融服务公司投资持股房产经纪公司）。这其中有评估公司，金融服务担保公司，公证处，权证代办结构等。而这一些衍生出来的行业，本源并不是一定需要的，譬如评估公司，如果二手房交易价格和初始购买价格差异不大，银行可以免评估，可是房价时间周期下的变化幅度较大，银行不得不采用指定评估机构的估值做参考。金融服务担保公司承接了产证交易后的房产抵押办理的风险和资金过桥风险（风险和收益正比的，而其具有场景交易安全的特殊性，故而金融公司的费率一般高于银行贷款），从某种程度这也是是中国的信用体制不健全，额外增加的风险点。这一部分的费用综合下来大约是1-2%左右，七部委打击的长沙等城市这类居然收到了5%的费用，也是奇葩的高水准了。而产业链的递进合作关系和标价全额收取，中介公司一般会获取到50%的茶水费作为补贴，或者这个板块就是中介公司控股的（金主）金融服务公司的行业收益。

而另一种规避方法就是资金监管，这从某种程度上满足了交易安全的需求，但是也无形的阉割了房主的时间轴上的变现需求的痛点，而居间的服务本是应该满足客户和房主的需求，解决其痛点的服务而存在。

（声明：符合资质的客户，也清楚贷款流程和相关规定以及材料房主协商同意也可独立申请贷款，金融服务费用均非贷款银行收取，为银行正名。）

第三份：隐形收益，加急，解决困境，被限制条件等，适当的模糊地带的融通也是需要费用的，当然原则性的问题不能触碰，这类收益一般也是中介假以办事名义，让客户出钱解决也帮自己建立公关维系，国情社会总有人情的冷暖，手术红包买个安心，办点可大可小的事也是。当然也有这部分情况遇到义正言辞的直男类客户，为其办事，而自己经营门店时候也曾买单通融。

一套100万成交，究竟要使用多少劳动力的输出才能构建完成？社会的劳动成本需要多少，请先回答得到的服务有多少，再考虑付出是多少，最后来衡量中介能赚多少？

为一次交易，所涉及到岗位，在健全完善的经纪机构中，要大都有经手的一线经纪人岗（这中间又有多边合作，一般涉及3-4个经纪人），一线半店经理岗，一线半区域经理区域总监岗，二线店助和系统信息岗，二线权证签约岗，二线法务审核岗，二线权证挂牌岗，权证交易岗，信贷岗，流转岗，客服岗，资金监管岗，还不说后台的人资岗，财务岗，行政岗成本。第三方服务公司甲乙丙丁，收尾的物业交验户口交验（不i少经纪机构包括自己不得已曾替好些失信的业主填了物业暖气欠费窟窿成为呆坏账，成交单甚至成了亏损）。

一个买卖的成交涉及到近二十个不同的岗位人员，一人100的成本也得二万多费用。而一线的经纪人拿到的最大头是佣金20-30%，行业人均开单率不足1单。其次行业因为其发展并不规范，绝大多数中介是小规模纳税人，而非一般纳税人，如果行业再补上合规的税收成本，以目前的经营生态，这个行业的店东维持的利润率在个位数上甚至是经营破产，行业要么大面积倒闭，要么佣金上调成为发展的必然。如果要说说行业破产率的化，房产中介应该是一个排位极高的行业，这些年我门看过无数的门庭改换，无数的门店亏损倒闭，而在太原这个城市，每年也大概有20-30%的店面在经历着门店生死的考验。

最后的反转，如果你能能买的起100万房子，在当下，让你辞掉现在的工作，加入到非常“赚钱”的年薪百万的房产中介行业中，做经纪人也好做店东也好，你是否愿意？

中介行业并非那么不堪，但如果踏入也请思考你的勇气和胆识。毕竟这个行业让很多平凡人完成了自己一个不平凡的梦想，中介不是一个轻而易举就成功的行业，但是它是一个摆在你面前努力可以走向成功的一个道路选择。