独自卖房 善意第三方(房屋买卖善意第三人案例)

李文江 李文江

微释《民法典》新规则（133）

本章概述

《民法典》物权编第八章共有中14条。基本继承原《物权法》内容，仅对共有物重大事项表决和共有人优先购买权进行了修改。

典型案例

张某与孔某结婚多年，在市区和乡下各有一处房屋。两个月前，张某瞒着妻子与他人签订房屋买卖合同，将房屋卖给他人，该房屋买卖合同是否有效？

法律条文

第三百零一条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

法律由来

本条来源于原《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”修改而来。

将“变更性质或者用途的”纳入到须经“三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”的范畴。

法律释义

一、共有物管理，包含以下四种行为

1、处分：如买卖、转让

2、保存：如保管、设置其他权利

3、改良：如改造、装修

4、利用：如使用、出租

“重大修缮、变更性质或者用途”与处分一样，都属于对共有物的重大管理事项，应该适用同样的决定规则。增加“变更性质或者用途”作为重大事项纳入表决范畴是正确的。

二、表决规则

1、按份共有：三分之二以上的按份共有人同意。

2、共同共有：全体共同共有人同意。

实务解析

一、上述案例中夫妻是共同共有人，如无婚内协议，丈夫无权处分共同财产。

二、共有物无权处分对第三人的效力，以上述案例为例

1、如第三人是恶意的，该处分行为无效

2、如第三人是善意的，该处分行为有效，即房屋买卖合同有效。

3、如第三人（买受人）请求履行合同办理房屋变更手续，而共有人（妻子）不同意，则法院应驳回买受人诉讼请求。买受人可基于有效合同的约定请求出卖人承担违约赔偿责任。