2017年，房地产这行发生了好多故事，2021年，房地产这行发生了很多事故

但是我们意外的发现，这两年的故事的主角，都是同一批人

关于2017年，现在想起来还是历历在目

整个画面如此的清晰，好像很多细节都能回忆的起来，但是每次回忆都感觉不能细想

01

2016年与2017年交替的时候

仿佛就是周期迭代

2016年年底，以3734亿的销售规模排行榜单第一，这一刻恒大打败了万科，这么多年来甩掉了千年老二的帽子，站上了行业之巅

恒大赢了万科，似乎还不只是在规模这件事

2016年的万科，在2017年年初依然深陷宝万之争的泥潭，万科这家企业到底属于谁尚未有定论

而这个定论除了万科和宝能，还有恒大因素

此刻的恒大持有万科不少的持股比例，恒大的表态毫无疑问也是至关重要

恒大站谁，万科就属于谁

不仅如此

恒大在过去一年还偿还了所有的永续债，这个被无数财经媒体解读为恒大致命伤的债务危机，也被轻松化解

关键是，化解完之后的恒大，账上依然还有千亿现金不知道花在哪里

这就是恒大这一年的光彩

而执掌恒大的许家印当然也是雄心万丈，2017年的他想的已经不是如何在做行业的老大，而是盯上了另一家老牌房企

绿地

绿地是恒大非常羡慕的对象，就在2014年，绿地借壳金丰投资完成了A股上市，这是多少年来开发商们都期待的事情

中国房地产企业只有在A股才能得到巨量融资，这才能承载的起大家的野心

绿地撕开了一条缝，每个人对于这条缝都有自己的理解

在恒大的眼里，只要逻辑理顺了，2016年自己和深深房的框架协议在慢慢的推动下应该可以完成最后的上市梦想

这就是一个男人有钱之后的生理变化

所以整个2017年恒大开启了一系列举措

——2017年的恒大，加大了扶贫力度，累积捐款过百亿，所帮城市都是深圳对口的帮扶对象

——2017年的恒大，用着天价薪资引入外援和教练的模式下，完成了广州恒大的夺冠伟业，名声在望

——2017年的恒大，将持有的万科股票以亏损70亿的代价转让给了深圳地铁，帮助深铁成为万科第一大股东，一己之力解决了万科股权之争

还有恒大冰泉，恒大保险，恒大金融，恒房通app都是烧钱的活，当然还有任泽平……

这一系列撒币行为，全都是深不见底的吃力不讨好

但是所有人都坚信，能够如此背后一定是有一个默契

让恒大在深圳如愿

2017年下半年，恒大带着对赌协议引入1300亿的战略投资，从此恒大市值4280亿港元，许家印身家400亿美元

恒大地产从此成为恒大集团

恒大是中国第一房企，许家印是中国第一首富

大家都期待着2020年9月之前美好故事的发生，因为对赌协议的期限就是2020年9月

敢给自己倒计时的企业，一定是十拿九稳

02

在时间的另一头，同样有一家曾经的龙头房企痛苦不堪

他就是被对赌协议伤害过的男人：王健林

这个对赌协议也是和重回A股有关

2016年8月，万达完成了从香港退市的决定，但是同时退市背后也有对赌，就是承诺两年之内能够重回A股

如果不行，就要付出巨额的支付代价

时间推移到了2017年的7月10日

一个普通的上午传来了一个重磅消息：万达集团要将13个文化旅游项目、76家酒店，一口气以632亿全卖给融创

一张两个朴素老男人的合影迅速刷屏朋友圈

这是行业内最大的一次收并购

至今来看也是如此，没有之一

孙宏斌将这个归结为自己收购市场的好口碑

2017年年初买下乐视虽然没让他赚钱但是让融创在并购市场具备强烈的信用基础

而反观万达

在很多人眼里都是非常便宜的买卖，因为万达文旅城的资产包实在是太庞大了

而每个单体项目的土地成本也实在太便宜了

这是一个里外里怎么算都很划算的买卖

但是632亿出让额还是巨大，所以九天之后

2017年7月19日，杀出一个富力地产

这一次的收并购被一分为二，融创拿下文旅城，富力拿下万达酒店

关于发布会上的摔杯事件很多人都有听过，但至此这一次收并购落下帷幕

从此以后，孙宏斌人设走向绝对高光，富力地产大家的评论是绝对买了一个便宜东西

而万达也好，王健林也好好像开始不太被关注，消失了所有的光彩

首富已经不属于王健林

2017年的首富属于许家印

2017年的故事还不止于此，在大事件背后我们还看到了各种声浪，这个声浪叫：我是黑马我很强

我们摘录下那些自称黑马房企们在2017年的野心和梦想

佳兆业：

这一年在资本市场出手，1亿美元收购南太地产17.7%权益；17.6亿收购移动营销企业两成股份；增持美加医学（即佳兆业健康集团）至41%，收购A股上市的振兴生化约19%的股权，这一年并实现年度净利润436.41%的“大跃进”

泰禾

2016年销售额仅400亿，2017年破了700亿，同比增长达到134.4%，这一年喊出了1000亿的目标2000亿的理想

中梁

2017年的中梁已经连续两年实现业绩翻番，今年其排名从40名大跨步晋升至25名，目标2019年实现3000亿的目标，中梁好像手到擒来

福晟

2016年起，福晟通过发起超过70多次并购，大量增加土地储备，新增土地面积1429.2万平方米，企业表示要在3-5年间实现千亿规模，为了实现这一目标，福晟对企业内部提出“3691”原则，3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年内资金流回正

很多很多

与此同时，祥生在2017年也喊出了2018年冲击1000亿的口号，绿地也在全国各地造地标，刷新着每个城市的天际线

这是一个人有多大胆地有多大产的2017

这是一个对房企而言最好的一年，孙宏斌坦言，从2016年开始，从来没发现原来钱这么便宜

年中一次聚会的时候，有一个地产老板私下和我说：如果现在没有梦想，那是对钱的不尊重

03

后面的故事我想很多人都有耳闻，关于恒大、关于泰禾、关于福晟、关于佳兆业……甚至还有更多

一点点小的债务违约，就直接把整个公司卷动起来

猛然间大家发现，原来不是十个茶壶九个盖，而是十五个茶壶五个盖

资金辗转腾挪之术

行业围魏救赵之术

想和大家分享两个小细节，关于富力和万达，2021年的现在，他们都怎么样了

2021半年报数据显示，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率123.5%，现金短债比0.55，三道红线全踩

这方面加速的直接原因正是因为那一次2017年的酒店接盘，整个蝴蝶效应在4年之后的反馈异常明显

被认为捡漏买来的资产，到现在为止每年都产生巨量亏损

而且一直在放大

2018-2020年，酒店的净亏损分别为4.59亿、10.08亿和14.27亿

总共亏损额已近35亿

因为资不抵债，富力开始“卖卖卖”

100亿的价格卖了富力物业给碧桂园，53亿的价格把唯一的物流园项目卖给了黑石集团

能卖的都卖了之外，富力集团的总裁李思廉、张力还宣布为富力地产提供约80亿港元的资金支持用于还债

因此富力获得了重新喘息的机会

那舆论另一头的万达呢

2021年的万达好像很久没有听到消息了，连王思聪的朋友圈都不太更新了

但是2021年的万达正在经历最近5年最美好的时候

2017年拿到现金后，万达做的第一件事就是：清偿大部分银行贷款

并且坚定不移的从此走上了自己的轻资产运营之路

对于房地产，没有一丝丝的留恋

在2018年，万达商业地产更名为万达商业管理集团，并宣布从2021年开始不再发展重资产

也就是不再投资万达广场物业

换句话来说，2021年之后的万达，后面就全是赚钱的活了

如今万达商业持有3300万平方米商业物业，每年的租金交易都可以达到200-300亿的稳定收入

单单一个五角场万达广场，现在一年租金7亿

这是多么好的一笔奶牛现金流

后面在建的155个万达广场，都是轻资产管理运营

不再开发一平米的万达，现在已经没有了负债烦恼

有趣的是

在万达集团2018年发表的《万达集团年终总结报告》，王健林对于那一次世纪交易有过一次自我剖析

“去年7月，万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议，仅此一项协议就减债440亿元，回收现金670亿元，相当于减债1100亿元。”

这么来看，我们或许可以明白为什么有句话叫：买的没有卖的精

04

2017年还有一些什么事

对比之下有些事情可能大家开始遗忘了

2017年的两会，提到了去杠杆化解金融风险，过了一年之后，有了房住不炒

行业内的统一意识是，可能这还是一个口号

一个有威慑力的口号

再到后面房企的三条红线，接下来银行的两条红线

大家突然意识到，这不仅仅是有威慑力的口号，也是有行动力的口号，甚至带有解决方案的口号

2021年，我们又看到的房地产市场的集中供地，集中开盘，二手房市场的核验价指导价，我们可以笃定的是

原来这一次，是行业的游戏规则全部被推翻

面对当下的场景，回忆2017年的各种预警，唏嘘不已，预测房价已经是很久没有过的事情，活在当下才最值得珍惜

卢巧音那首歌第一句是怎么唱来着：

是否很惊讶讲不出说话