图1

一、五县地价

图2

6月研究了达州市区的房价，现在补上5个县的房价。

（一）大竹县

图3

大竹县的住宅用地基准地价为1128元每平米，公布的楼面地价为376元每平米。大竹县这真的是良心价。不过这是2017年2月的价格，推算到3年后的2020年，按照5%的年利率，分别为1306元和435元每平米。上面为一级地价的价格，按照容积率3.0计算。如果按照2.0计算的话2020年一级土地楼面价为653元每平米。

（二）宣汉县

图4

宣汉县1级住宅用地价格为98万元每亩，相当于1470元每平米。按照容积率2.0的话，相当于楼面积735元每平米。上面是2015年1月1日的价格，折算到2020年的地价应该为938元每平米。

图5

南坝镇和胡家镇地价表，双河镇与天生镇略。宣汉县的土地工作做得很好，不愧是要为央企和现代工业服务的地方。

图6

（三）开江县

开江县任市镇、甘棠镇、广福镇、讲治镇、永兴镇、长岭镇、回龙镇、天师镇等镇1级基准地价情况，二三级地价以及10个乡的地价略，乡镇的地价都比较接近。开江县的土地工作也做得很好，不愧是和重庆直辖市相邻的地区。

图7

图8

开江县城区的基准地价为76万元每亩，1145元每平米。这是2015年的价格，折算到2020年的地价为1461元每平米，楼面价为731元每平米。

（四）万源市

图9

2019年，万源城区住宅用地一级地价为1620元每平米，折合楼面价为810元每平米。

图10

万源茶垭乡、长石乡、青花镇、长坝镇的地价如上表所示，其他乡镇的地价略。

（五）渠县

没有查到渠县公布的基准地价。

图11

根据土地市场实际出让情况，计算该地块地价为283万元每亩，大约4242元每平米，按照容积率2.0的话，楼面价大约为2121元每平米。

二、住宅用房其他成本

图12

加总上面10项，全部取中间平均值，比如桩基工程70~100元，取85元每平米。则房建硬件成本前10项为1045元每平米。11~19项分别为地下室40~100，电梯40~200，人工费130~200，室外配套70~100，模板支撑脚手架130~190，塔吊升降机等施工机械60~90，临时设施30~50，检测试验交通交际10~30，承包商管理费和利润10%，合计为735 利润，设总的建筑成本为x，1045 735 0.1x=x，x=1978元每平米。还有少量未考虑的费用，以整数2000元每平米计算。

注意，这是唐师第一次用分项相加的方法计算建筑成本，之前的文章曾用过拆迁安置还房招标控制价2400，或者用过预制化住宅标准价格大约也是2400来计算。

开发商利润大约10%，利息计算10%（建设2年，购房者的房价包含了开发商承担的高额利息，开发商融资利息经常达到每年10%，2年就是20%，期房预售，这里只考虑一年），税费暂时仍以20%计算，下文再调整税费。

三、达州五县房价

（一）大竹县

楼面价635元每平米，但是在基准地价的基础上要考虑拍卖时市场竞争额外溢价50%，为953元每平米。(953 2000）/(1-10%-10%-20%)=4921元每平米。

图13

实际价格如果高出5000元，多余的部分包括开发商额外的10%利息，额外的利润，前者被银行和各种非银行金融机构包括个体出借资金者拿走。

（二）宣汉县

基准地价的楼面价938元每平米，拍卖时溢价50%为1407元每平米，（1407 2000）/0.6=5678元每平米，比网络预测价6949元每平米低了1000多。多余的价格为市场波动所产生。

图14

（三）开江县

基准楼面价731元每平米，竞争溢价后为1097元每平米，计算房价应为(1097 2000)/0.6=5162元每平米。网络预测价为6685元每平米，误差有1500元左右。误差的来源包括：建筑成本2000元不是2020年最新价格，并且平均值没有考虑中高或高档房屋。

图15

（四）万源市

基准楼面价为810元每平米，市场竞争溢价后为1215元每平米，计算正常利润下的房价应为（1215 2000）/0.6=5358元每平米。与网络预测价6912元少了1500元左右，可能的原因包括开发商在拿地时的竞争比想象中激烈，在基准楼面价的基础上溢价不止50%。

图16

（五）渠县

楼面价2121元已经是市场竞争的结果，计算房价为(2121 2000)/0.6=6868元每平米。比网络预测价6092元多了大约800元，原因可能时凑巧拿了一块楼面价较高的地块来计算，而网络价为均价。

图17

大家觉得上面的房价计算方式与结果合理吗？

唐师研究，欢迎转发转载。数据说话，欢迎交流关注。

唐师相关文章：

达州城市面积测量含区县

川东北房价最新对比研究：南充达州广安广元巴中，2020年6月

大竹、渠县谁更强？四川达州社会经济对比研究

头条百科四川渠县：从达州普铁中心到双高铁站的高铁中心