案例：

A公司从政府拍得一块土地，招拍挂条件中约定谁拍得土地应建设学校一座，建成后移交政府。请问学校建设成本是否可以在企业所得税和土地增值税前扣除？

这是一个很有趣的案例，也是一个常常见到的案例，遇到这种勾地中的特殊条件或者承诺，一定要小心细节问题，尤其是学校是在红线内和红线外，实务处理完全不同。

第一种情况：

学校建在红线内，建成后移交政府

学校在红线内，意味着学校属于项目的有机组成部分，在总平图和总建筑面积中都有体现，通常应属于项目公共配套设施。如果界定为公共配套设施，问题就比较简单，按照公共配套设施核算和扣除即可。

1、公共配套设施的会计核算

作为开发成本的重要组成部分，公共配套设施常见的有会所、幼儿园、物业用房、车位等，应在开发成本项下设置二级科目公共配套设施费核算这一部分成本，但实务中由于公共配套设施建设同其他主体建设包含在一起交给总包单位建设，因此在建设过程中很有可能公共配套设施并未单独列出来核算，而是含在建安工程费中，待未来完工后成本分摊才可能显现出来。

2、公共配套设施费的税前扣除

这个问题的关键是产权确认问题，要么产权属于全体业主，要么无偿移交政府，很显然案例中的学校属于无偿移交政府的情况，拿到政府移交手续就可以正常税前扣除。关于公共配套设施税前扣除更加详细的分析可以参考我的另一篇文章《项目公共配套设施税前扣除的四大标准》。

第二种情况：

学校建在红线外另外一块政府土地，建成后移交政府

这种情况也不在少数，由于项目中没有学校的规划，政府重新划了一块教育用地作为学校的选址，这块地通常是划拨性质，在政府名下或者在政府平台公司名下，但按照勾地条件，企业必须在划拨地上为政府建设这个学校，作为企业付出的成本当然也应当税前扣除，但是如何处理出现了完全不同的结果。这里的学校不再是公共配套设施，而是土地成本的一部分。因为公共配套设施一定是项目组成部分，一定是在红线内，而这里的学校不在红线内，不可能是公共配套设施，那么应理解为什么？

1、红线外学校的会计核算

类似这种特殊情况只能理解为特殊拿地成本，计入开发成本中的土地成本。但需要关注以下几个问题：

第一，施工单位合同同谁签？

通常情况下开发企业还需要找到施工单位来负责学校建设，那么问题是学校的施工合同应该同谁签？施工方同房开企业还是同政府签合同？实务中一片混乱，有同政府签协议的，有同开发商签协议的，还有三方签协议的，我的建议是尽量同三方签署，明确开发商的特殊代建身份，如果只能两方签署，也一定要有政府相关委托手续。

第二，施工单位发票开给谁？

合同说清楚了，施工单位发票自然应该根据项目归属开具给政府或政府平台公司，但实务中很有可能政府不愿意接受发票，施工单位只能开具给房开企业，这里特别需要注意，由于我们界定为土地成本一部分，因此不能取得专票抵扣，而应当取得普票计入土地成本，未来作为土地成本差额扣除。

2、该部分成本的税前扣除

这种特殊情况下，该部分土地成本合理入账和税前扣除都应当是没有问题的，但还需要准备相关证据链：

第一，土地出让合同中应注明配建红线外学校作为拍地条件；

第二，企业应准备施工单位相关合同，施工单位相关发票、资金流和决算；

第三，企业还应准备同政府之间关于学校的移交手续。

具备以上内容，我认为无论是增值税土地价款的差额征税，还是土地增值税清算扣除，以及企业所得税税前扣除，这部分成本都是没有问题的。

总结：