维修基金计入开发间接费(开发商承担的维修基金计入科目)

按照国税发[2009]31号文件第二十七条规定，房地产企业开发产品的计税成本如下；

1．土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

2.前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

3.建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

4.基础设施建设费。

指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

5.公共配套设施费；

指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出，如与项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。

6.开发间接费

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。 在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为工程管理费、项目营销设施建造费、物业管理完善费。

特别提示如下：

①根据《企业产品成本核算制度（试行）》财会[2013]17号（93）通知规定，“开发间接费用”科目开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监

理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。同时还规定“借款费用”单独作为一级科目使用，是指符合资本化条件的借款费用。该文件适用范围：本制度适用于大中型企业，包括制造业、农业、批发零售业、建筑业、房地产业、采矿业、交通运输业、信息传输业、软件及信息技术服务业、文化业以及其他行业的企业。其他未明确规定的行业比照以上类似行业的规定执行。第五十一条 小企业参照执行本制度。

②上述的营销设施是指建造在开发埸所内的售楼部，如果租赁其他单位或个人的房屋作为售楼部进行装饰装修所发生的费用则不能计入开发间接费用。