浑水调研·挖掘上市公司价值，揭开资本市场真相

撰稿|浑水研究院市值研究中心 赵子祥

调研时间：2020年5月19日

调研对象： 新城控股（601155）

公司概况

新城控股1993年成立，总部设于上海，是一家跨足住宅地产和商业地产的综合性地产集团，已在香港和上海双上市，位列中国房地产行业前八强。

真正让新城控股走到大众眼前的，是发生在2019年7月的董事长猥亵女童这一重大黑天鹅事件。

事件发生前，新城控股2018销售额突破2210亿元，强势挤进全国房企10强，排名第8位。净利润约105亿元，超过A股98%的公司。公司依靠开发住宅房和商业体的双战略，已基本完成对全国重点城市群及重点城市的布局，根据其2018年报，彼时公司的足迹已经遍布全国98个大中型城市。

事件发生后，新城控股这只行业“黑马”遭到重创，短短一天内，包括港股公司在内的新城系上市公司市值蒸发数百亿。

新城控股立即展开自救，王振华之子王晓松临危受命出任公司董事长，随后发布道歉信，并发公开信稳定军心，在上任后个半个月内，就计划陆续出售了约40个公司项目以回笼资金应对挑战。

2020年3月27日，新城控股披露2019年年报。公司实现营业收入858.47亿元，实现归属于上市公司股东净利润126.54亿元，分别比去年同期增长58.58%和20.61%。公司2019年合同销售金额达2708亿元，同比增长22.48%，销售面积达2432万平方米，同比增长34.21%。

年报数据或许不够明显，2020年度的相关财务指标的变化体现出了黑天鹅事件的影响。

2020年4月，新城控股单月实现合同销售金额约180.63亿元，相比2019年同期下滑15.6%，实现销售面积约164.40万平方米，比2019年同期约177.62万平方米下滑约7.4%。

2020年1-4月，新城控股累计实现合同销售金额约490.44亿元，比上年同期下降27.99%；累计销售面积约450.22万平方米，比上年同期下降24.06%。合同销售金额和销售面积降幅明显。

新城控股未来会怎样，2020年的路要怎么走，对年仅33岁的王晓松来说是一个大考验。

参会确认

股东会参会登记日当天，浑水调研通过邮件联系了新城控股，之后通过邮件递交了相关资料后，顺利完成登记参会事宜。

现场见闻

此次股东会召开地点位于上海市普陀区中江路 388 弄 6 号新城控股大厦 A 座公司会议室，由于仍处疫情期间，新城控股办公楼下专设了人员审核，公司员工进入前需出示身份信息，外来参会人员需进行身份核验，大楼内部设有红外线测温设备，防控措施较为完善。

此次股东大会的现场布置较为简约，仅有两排桌椅，多数参会股东坐在了临时增设的椅子上，浑水调研早早到达了现场，惊讶的发现在参会股东当中有不少“资深股民”，两位头发全白的老爷爷出现在了现场，其中一位颤颤巍巍地翻阅着会议资料，在与邻座闲谈时透露自己已年逾古稀，是新城控股多年的支持者，此次前来参会是带着一个隐忧：王振华到底怎么样了？其案件后续处理结果是否会对公司造成不利影响？

不过老爷爷在交流环节并未举手发问，不知是不是没能抢得过现场热情提问的众投资者。在会后的董秘私下交流环节，老爷爷在一旁尝试几次都未能挤进众人之间，只得作罢转身离去。

现场交流环节氛围十分热烈，投资者们开启了连环炮式的发问，王晓松和董事曲德君一一化解。董秘都不得不提醒众人：“只能最后再问两个问题”。会议结束后，其余高管离场后，董秘被团团围住，投资者们就公司经营发展各项问题轮番发问。直到浑水调研离去时，董秘仍在“舌战”众投资者。

出席情况

此次股东大会由公司董事长王晓松主持，董事曲德君，董秘陈鹏以及财务负责人管有冬出席会议。独立董事曹建新、陈松蹊、陈文化则通过电话方式参会。

案例分析

本次股东大会一共有11项议案，多数为年度股东会例行审议事项。议案8《关于公司2020年度担保计划的议案》为特别决议事项，议案10、议案11涉及关联交易，关联股东富域发展集团有限公司、常州德润咨询管理有限公司已回避表决，由出席股东大会的非关联股东（包括股东代理人）所持表决权的二分之一以上通过。根据公司公告，本次股东会所有预案议案均以获得通过。

现场交流

股东会现场，董事长王晓松以及董事曲德君回答了投资人提出的问题。

1、疫情影响之下，新城控股目前商管和商开的恢复情况如何？

王晓松对商场开业情况做出了回答：“今年原计划是开业37座，不过受疫情影响，后面也实际了解了各个城市复工情况，目前已经确定开业的数字是30座。曲德君接着补充：“商管方面，四月份营业陆续恢复，5月1日至17日，客流恢复到85%，销售恢复到90%。吾悦广场商业出租率从之前的99.16%降到了95%，虽有所下滑，但是出租业务总体较为稳定。此次疫情，也使得新城控股开始着眼未来，提前对吾悦广场业态、品牌进行调整，优化经营。

2、一位自称是“小股东”的投资者：王晓松董事长能否分享一下上任以来的感受，新城控股未来两三年的规划是什么样？如何看待股东回报这件事？

王晓松首先表示一直以来对公司所有股东都一视同仁，不分大小，随后先回答了第二个问题：“新城的习惯是每到一个阶段，思考下一个阶段干什么。公司自创立至今已28年，第一个思考是在2008年金融危机，当时在南京拿了块地，2000一平，后来退掉了，2年后7000一平拿回来，成本翻三倍。房地产公认的靠天吃饭，依托政策导向，周期性大。新城2009年开始做商业地产。2012年第一个吾悦广场开业，到了2015年商场体系趋于成熟，做全国化布局。

就纯住宅开发来说，销售规模大，但利润率逐步下降。市场规模2017年16.8万亿，2018年、2019年17万亿出头。市场大蛋糕已经见顶了，小的房地产企业目标千亿，前二十的希望进前十，前几位希望保持10%的增长率。但蛋糕就这么大，未来可能会慢慢收缩。

利润主要来源，从住宅开发转向商业综合体开发，未来收益和利润可能主要会来自于商业管理。一条线是租金收入；第二条线是挖掘会员体系，未来公司要从经营场地向经营人发展。新城会在场景提升等商场运营管理之上，加强会员的发展和变现，同时挖掘住宅业主潜力。”比如在吾悦里放货物，把业主，消费者和商场消费嫁接。

至于第一个问题，自己的感受，王晓松说：“首先是工作内容的变化，以前80%-90%做内控，10%-20%的工作是和人打交道，包括政府关系，同行交流这些。而现在是四六开，40%-50%关注公司整体运作，另外一部分更多的是对外。

王晓松说：“我还是比较热爱自己的事业的，愿意接受挑战，希望新城可以越做越大，自己愿望是希望新城成为百年老店”

3、公司提出“多拿地、不拿错地”的战略，其中的思路是什么？如何理解公司提出的“创新投资”？

以往公司对外投资更多是依靠集团的资源，区域公司想要获取项目第一个想到的是获取内部资源，因为内部资源最好获取，拿地创指标，往往很多时候是为了拿地而拿地，为了留人而拿地，并不代表项目有多好，不同项目类型不同，拿地的目的也不同，数据报表的展现也不同。

创新投资，就是区域和项目团队依靠能力，合作方愿意多投资或者是早投入，从而减少集团内部的支出。区域公司要学会和第三方建立良好的合作，打个比方的话就是，未来集团总部就相当于“天使投资人”。多拿地是指鼓励区域公司，不拿错地是改变以前为了拿地而拿地的方式，拿地思路的这种转换是为了倒逼区域公司提高自我能力。

4、公司今年是否还会像去年那样出售项目？

不会，去年是为了保障现金流安全。

5、前海人寿目前持775万股位列前十大股东，对于他们进入的态度？

董秘陈鹏：公司和他们并没有交流，和现场每个人一样，他们买了我们的股票，进入了前十大股东名单，我们按规定履行信披的义务，就这么简单，我们相信他们也是看到了新城的投资价值。

6、如何看待同业竞争，如何看待挖人现象？

商业板块利润可观，难点在于后端的经营，以及前端的快速建造（体系化），公司2009年涉足商业地产，2015年才开始全国布局。这个领域前面1-2年很难，3-4年摸爬滚打才会有竞争力。新城也希望在三四年之内把能够布局的一些项目，全部能够布局完。

挖人现象确实存在，但是能够挖动的很少，新城留住人才有三方面手段，一是氛围、自认为公司企业文化不错，新城一直以来的文化和氛围就是简单、诚实做人、踏实做事。二是新城是一个很大的平台，内部有多重选择的方向，个人发展很多通道可选，做什么都可以，公司有很多岗位提供，第三是新城提供了有竞争力的薪酬。

7、吾悦广场有没有收入明细的构成？

财务负责人管有冬对该问题进行了回答：“一座吾悦广场一般物管费收入一年二三千万，剩下的是租金。大部分店铺采用固定租金，部分店铺按销售额提成。吾悦广场经营毛利润率可以达到60%以上，未来随着经营提升可以继续提高毛利率。