一、营销设施建造费是房地产企业独有的一项支出，由于是营销设施为销售服务，带有销售费用的特点；同时由于是建造费用，带有资本化的特点。

二、所得税对于营销设施建造费的规定

税法文件中明确见到该项支出处理的是所得税的文件：国税发2009年31号文第二十七条第六款：

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

该条款明确，站在企业所得税的角度，将项目营销设施建造费不仅资本化，而且列入产品成本。

实务中的争议首先集中在对“营销设施建造费”的理解上，哪些支出可以列入这个类别？我们的观点是：

1、项目红线内建造的临时售楼部和临时样板间，所发生的建造成本和装修成本均可列入营销设施建造费；

2、利用会所等公共配套设施用作售楼部的，建造成本和装修费用均应计入公共配套设施费；

3、租赁他人房产用作售楼部的，租赁费用应计入销售费用，装修支出应先计入长期待摊费用，然后逐年计入销售费用；

4、项目主体内装修的样板间，其装修成本应计入建安工程费。

这里需要注意的是，售楼部和样板间的家具家电处理，这部分如果是单独采购，应作为固定资产处理，同时将折旧计入销售费用，不能直接将其直接作为营销设施建造费列支在开发间接费中。

争议的第二个焦点是尽管所得税做了明确规定，会计和土地增值税如何处理？我们的观点是：

1、会计上可以参考的文件是《企业产品成本核算制度》，但其中关于开发间接费的描述并未明确包含营销设施建造费，但只要符合开发间接费定义的均可在核算中计入。该制度第二十六条这样解释：

开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

因此我们认为营销设施建造费符合会计关于开发间接费的定义，也应计入开发成本之中。

2、土地增值税可以参考的2006年187号文件和2009年91号文件也均未明确成本可以计入营销设施建造费，我们的理解同上。当然，实务中确实存在争议，甚至有些地方税务机关以种种理由不允许此类支出在土增清算时扣除，给企业带来困扰，因此需要进行一定的沟通。

营销设施建造费作为房企成本中非常特别的一项，其风险需要财务人员倍加关注。我们最终的建议是：

1、会计处理计入开发成本中的开发间接费；计入费用只能自己惹麻烦；

2、所得税税前扣除不能当期扣除，只能在产品成本结转后当年扣除；

3、土地增值税争取税前扣除。