非房地产企业土地增值税核定税率(土地增值税的核定征收率)

经常有学员提问，非房地产开发企业销售外购的房屋如何计税？今天我们一起来梳理一下：

一、增值税

1、适用一般计税的情形：

(1) 一般纳税人销售2016.4.30之前购买的房屋，可以选择一般计税；

(2) 一般纳税人销售2016.4.30之后购买的房屋，适用一般计税。

适用一般计税时，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，适用税率9%，同时可以抵扣相对应的进项税额。

2、适用简易计税的情形：

(1) 一般纳税人销售2016.4.30之前购买的房屋，可以选择简易计税；

(2) 小规模纳税人销售购买的房屋适用简易计税。

适用简易计税时，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，即以差额纳税。

提示：企业销售外购房屋，不论是一般计税还是简易计税，当房屋所在地与企业机构所在地不一致时，需要以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额按照5%的预征率向房屋所在地主管税务机关预缴税款。

二、附加税费

附加税费包括城市建设维护税、教育费附加以及地方教育附加。这三项税费以实际缴纳的增值税为计税依据，城市维护建设税根据纳税人所在地区不同适用不同的税率（市区7%、县城、镇5%、上述之外的地区1%），教育费附加3%，地方教育附加2%。

三、印花税

按照“产权转移书据”税目计算印花税，税额为房屋转让合同所载金额的0.5‰。

四、土地增值税

土地增值税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×对应速算扣除系数

土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%、40%、50%、60%四档。

增值额=转让收入－扣除项目金额

扣除项目金额分以下三种情形确定：

1、能够提供旧房评估价格的，扣除项目金额包括：

(1) 房屋及建筑物的评估价格（评估价格=重置价格×成新度折扣率，评估价包含购入时的契税）；

(2) 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（需要提供已支付地价款的凭据）；

(3) 在转让环节缴纳的税金。

2、无法取得评估价格，但能提供购买发票的，扣除项目金额包括：

（1）发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算；

（2）在转让环节缴纳的税金。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

3、既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况：

由税务机关实行核定征收。

链接课程：企业转让旧房怎样计算土地增值税

五、企业所得税

转让旧房的所得与企业其他事项计算的所得合并计算应纳税所得额，企业所得税基本税率25%，如企业为高新技术企业或符合条件的小型微利企业等，可以享受相应的税收优惠政策。