南京划拨地土地收益金(划拨转出让)

就在刚刚，南京出台一份重磅文件，《南京市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级南京市场管理办法》重磅出台。

《管理办法》明确规定：以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开转出发投资总额的25%以上。

《管理办法》同时提出，在七种情形下，土地不得进入二级市场交易。因企业自身原因被认定为闲置土地尚未处置完毕的，不得进入土地二级市场。

1转让房地产时，需完成开发投资总额的25%以上

《管理办法》提出，以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：

按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建收益金设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

《管理办法》明确，房地产开发用地转让时须完成开发投资总额25%以上的3种认定情形：

符合下列情形之一的，可认定已达到开发投资总额的25%以上：

（一）以净地方式受让土地的

1．工程建设已全部开工并已达到正负零；

2．工程建设虽部分开工，但地上在建工程所占土土地地面积不小于50%；

3．工程建设虽部分开工，但已完成的地上建筑面积不小于总建筑面积（不含地下）的三分之一。

（二）以毛地方式受让土地的，已完成房屋征收形成建设用地条件。

（三）具有资质的审计（评估）出让机构出具开发投资额度（不含土地出让金）已达到25%以上的审计（评估）报告。

2七种情况下，建设用地使用权不得进入二级市场

《管理办法》中列出了七种不得进入土地二级市场交易的情形。

有下列情形之一的，土地使用权不得进入土地二级市场交易：

（一）未依法取得不动产权属证书的；

（二）土地权属有争议的；

（三）司法、行政机关依法裁定、决定、查封、查扣，或以其他形式限制土地使用权交易的；

（四）因企业自身原因被认定为闲置土地尚未处置完毕的；

（五）存在超容积率、超用地范围等违反土地使用权出让合同、租赁合同、划拨决定书等用地批准文件约定的行为，且未完善相关批准手续的；

（六）共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物进行交易，未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的，共有人之间另有约定的除外；

（七）其他不符合交易条件的。

土地使用权人应依法依规并按照出让合同、租赁合同、划拨决定书等用地批准文收益金件约定使用土地，不得擅自南京改变土地用途或地上房屋使用功能。

土地使用权人未经批准擅自改变土地用途或地上房屋使用功能转出的，应按规定申报缴纳土地增值收益金，然后再进入土地二级市场交易，具体申报办法由市规划和自然资源局另行制定。

3未经批准改变土地用途，需缴纳土地增值收益金

此外，若土地使用权人，未经批准擅自改变土地用途或地上房屋使用功能的，应按规定申报缴纳土地增值收益金，然后再进入土地二级市场交易。

宗地一经确定，不得随意调整。确需分割转让的，应符合用地批准文件的约定和经批准的规划设计方案要求，经规划和自然资源部门同意后，按照法定程序办理。

工业、科研用地原则上不得分割转让，确需分割转让的，在满足权利人自身需要后节余的部分，符合规划分割条件的，由各区政府（园区）牵头，经规划和自然资源部门明确分割部分的规划建设条件、工业主管部门明确产业准入和投入产出要求后，可分割转让给园区平台或经产业准入的项目。

工业、科研用地内的配套用地不得分割转让。

《管理办法》放宽了对抵押权人和抵押物的限制。企业、自然土地人等均可作为抵押权人申请以土地地使用权办理土地使用权抵押，企业之间订立的债权债务合同必须符出让合法律、法规规定。

营利性的养老、教育等社会领域机构，可将有偿取得的土地使用权抵押融资。

4意义重大：划拨南京第一个土地二级市场文件

《管理办法》是南京市第一个经市政府同意印发的土地二级市场文件。

以前有关土地二级市场管理的文件，均是由国土部门或其下属单位下发，覆盖范围小、效力低。也由此会导致南京出现一些晒地多年之后转让的案例。

此次《管理办法》出台后，将会促进南京市土地二级市场运行更规范、交易规则更完善、交易程序更科学、服务监管更健全，对于促进南京市土地一二级市场协划拨调发展具有重要意义。