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导读：多位业内人士认为并购基金有利于央国企收并购民企，以保障房地产市场平稳运营，而招商蛇口作为第一个成功发行并购票据的国企，一举一动都颇具代表性。

以并购之名行还债之实

已明确并购的用途为12.9亿元，用于A公司旗下一个以住宅为主的城市更新项目。

据披露信息显示，A公司股东B公司于 2021年8月9日出让A公司80%股权及债权，最终由发行人招商蛇口竞得。并购后，招商蛇口、C 公司、B 公司最终持有A公司股权比例为 40.8%、39.2%、20%，招商蛇口为第一大股东。

观察者网了解到，2021年8月，招商蛇口新增上海市虹口区 17 街坊旧改项目。该项目原本归属于上海地产，因开发体量过大转让部分股权，招商蛇口联手融信以42.23亿元从上海地产手中竞得上海弘安里企业发展有限公司80%股权及40.6亿元债权，通过该公司参与到虹口商业地块的开发当中。

公告显示，该项目土地面积 37334.00 平方米，计容建筑面积为 41068.00 平方米；成交总价为 42.18亿元，招商蛇口拥有该项目 41%权益。

也就说是，作为第一个吃螃蟹的人，招商蛇口并没有将首笔并购票据得来的钱投向出险房企，而是收购了同为央国企的上海地产的旧改项目。

这与业内的猜测并不一致。由于房地产出险房企不断增加，多位业内人士认为并购基金有利于央国企收并购民企，以保障房地产市场平稳运营，而招商蛇口作为第一个成功发行并购票据的国企，一举一动都颇具代表性。

“现在只是序曲。”众联智询副总裁蒋凯表示，此次公募债率先破冰是个实质性信号，央国企开始储备收并购的子弹了。预计一季度后，行业形势更明朗、房企风险更大程度出清的前提下，央国企才真正会下场收并购项目。

另外的并购资金则用来偿还银行贷款。据2021年12月31日发布的最新说明显示，招商蛇口原计划为9家子公司偿还银行贷款的15亿元，后新增5家子公司，偿还金额也相继提升至17.1亿元，在并购资金中占比过半。

新增的两家武汉子公司接近贷款到期日。其中，武汉招平海盈置业有限公司贷款余额4500万元，2022年3月29日到期；武汉招平海盈置业有限公司贷款余额500万元，2022年3月30日到期。

“虽然名为并购基金，但实际执行中过半用于还债。”业内人士直言，招商蛇口的流动资金并不充裕。

数据显示，截至本募集说明书签署之日，招商蛇口及其子公司待偿还债务融资工具及其他债券余额为408.788亿元，其中存续期超短期融资券83亿元、中期票据103亿元人民币、公司债150亿元、资产支持票据（ABN）10.5亿元、资产支持证券62.288亿元。

招商“虹口”往事

“如果万科、华润、中海不围标的话，招商蛇口在虹口区域的发展不会这么顺利。”有业内人士表示，招商蛇口在虹口的深度布局，是一个淘汰者意外上位的故事。

时间倒回至2020年3月，虹口旧改进行得如火如荼，为了进一步推动区域城市更新，区域主动打破近3年未有纯宅地出让的局面，招标出让北外滩“钻石级纯住宅”地块上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块。

市中心、北外滩、稀缺纯住宅等属性，吸引了中海、华润、万科、招商等六家企业参拍，仅保证金就交了41.16亿元，较地块底价34.3亿元高出了6.86亿元。

按招标规则，中海、华润、万科成为该地块中标候选人，但因无房企加价，最后花落第一顺位的中海，底价成交。

随后，上海土地市场一纸公告透露，该地块涉嫌“围标”、成交终止，而作为惩罚，2021年的上海土地市场上，中海、华润、万科三家房企颗粒无收。

招商蛇口正是在这个节点开始深度布局虹口。2020年7月，该地块二次出让，不用直面中海、华润、万科等强劲对手，招商蛇口以44亿元总价、28.4%溢价率成功捡漏。

“这是招商蛇口第一次正式进入上海中心。”据一位了解招商蛇口上海发展的知情人士表示，在围标事件发生前，招商蛇口开发项目多分布在宝山、青浦、闵行、松江等非中心区域，极少有机会在中心区域拿地。

与此同时，招商蛇口在上海主力产品线是“府系”、“公馆系”，曾打造招商雍华府、招商虹桥公馆、招商9号公馆等产品，在其住宅产品线中对应客群为刚需。

此外，招商蛇口高端系产品有“玺”系、“湾”系，分别对应豪宅项目和改善住宅。捡漏的虹口宅地，就被命名为招商外滩玺。“而在此之前，招商蛇口在上海没有高端标杆项目。”该知情人士直言不讳。

从一个出局淘汰者变身该地块的拥有者后，招商蛇口在虹口区域的投资不断加码。同年10月，招商蛇口获得了上海市虹口251街坊地块，该地块是一宗旧改征收地块，拆迁周期较长。

进入2021年，招商蛇口以56.66亿总价、20%溢价率再获上海虹口宅地。该地块距离“围标”地块并不远，同样是房企眼中的香饽饽。为避免违规，该地块采用招挂复合的方式出让，最终有效申请竞买人超过5人，分别为招商蛇口、保利、金地、金茂和建发。

为形成区域优势，招商蛇口不惜以9.26万元/平方米的楼板价拿下该项目，较“围标”地块的6.3万元/平方米高出2.96万元/平方米，同比增加31.97%，一举刷新区域内最高楼板价。

这意味着，招商蛇口此次的拿地成本上升、利润空间减少。

而趁着三大房企无法拿地的窗口期，招商蛇口继续在虹口补仓。同年8月，招商蛇口联手融信以42.23亿元从上海地产手中竞得虹口商业地块部分权益，也就是此次使用募集资金的并购地块。