一、回报“超过”股票的REITs 是个什么玩意？
我们知道长期来看，股票是回报最高的资产。然鹅，有一种资产可以比肩股票，那就是REITS-房地产信托投资基金。
我们先来张直观的图，这张美国市场回报率对比图，放在最前面先看。这根跑赢了市场、跑赢了标普500、甚至在2008金融危机之后表现反而出众的橙色的线，就是reits 这类资产的市场表现。
我们看下具体数据，下图显示的是美国1978年到2018年40年间，包括股票、债券还有REITs在内的等大类资产全回报数据。这段时间处于美国股债双牛的大周期之内，也正好与我国改革开放四十年重合。REITs在这期间表现如何呢？
从下表可以看的更直观些：投资美国权益型REITs的年化收益回报是最高的，超过了12%，甚至高于处在大牛市中的美国股票（11.58%）。
其实我们中国人是很能领会到房地产投资的好处。但是这玩意参与门槛高，需要的资金量巨大，交易手续复杂耗时，交易费用也比较高。这些特点，导致房地产投资活动，主要是大资本的游戏，普通老百姓有心无力。
领先我们一丢丢的老美发明了REITs这玩意。通过公司、信托或其他组织形式募集资金并投资于具有稳定收入的房地产，由专业的机构进行管理，通过REITs，管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广，可以是住宅房产，零售房产，商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等。如果管理得当，这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报。在扣除了相关的费用后，REITs会向股东定期发放分红。
REITs不动产的证券化及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的获利。
REITs通过证券化手段将不可分割的大额不动产变为小额的不动产基金，当你还买不起物业时，可通过投资基金共享不动产成长的收益。想想如果中国早几年推出这种产品，有一部分人就不会错过房地产价格上涨的这几年了。
二、REITs有哪些优点和风险：
REITs的收益可以拆分为价格收益和分红收益（即总收益=价格收益 分红收益）。投资REITs的大多数投资人都是看中了它的高粉红、长期增长的特点。REITs也帮助投资人多样化收入流。然而，每一种投资都有它的优劣，REITs也是不例外。REITs有其得天独厚的优势：多样化的资产组合，丰厚的分红政策，充分的流动性，稳定的长期表现和高透明度。最大的特点是绝大部分的收入都以红利形式发放给股东。
REITs的优点：1、付息率较高。在符合一定盈利条件的前提下，REITs 必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。
2、享受税收优待。免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。
3、公司治理好。由于法规对REITs分红有规定，这在一定程度上限制了管理层用多余的资金进行对投资者没有意义的活动，降低了委托代理的风险。
4、流动性好。房地产是一个流动性相对较差的资产类别，但REITs解决了这一问题。
5、分散风险。房地产与其它各类权益类资产相关性比较低。将房地产加入投资组合可以降低组合的收益波动并提高组合的收益率。
REITs的风险：房地产市场风险、宏观经济风险、利率风险和政策风险。
由于REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势，因而已成为中小投资者间接投资房地产的良好途径。不过投资者也应该注意背后的风险：
REITs的风险：房地产市场风险、经营管理风险、利率风险和政策风险。
房地产市场风险：指房价因周期性涨跌带来的风险。长期内，REITs的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。REITs的波动幅度是强于房地产市场的，REITs的运行周期也是先于房地产市场的。化解市场风险最有效的途径是在“好价格”买进。
经营管理风险：由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。REITs的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的REITs， 主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面去看。
利率风险：利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，也会增加REITs的债务成本。（举例：美联储的基准利率从 2004 年的 1%一路提升到 2007 年的 5.26%， 导致美国房价下跌超过50%。REITs跌幅超过 70%）化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进。
如果管理得当，这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报。在扣除了相关的费用后，REITs会向股东定期发放分红。
三、如何投资REITs?
要注意一点目前中国尚未建立起明确的 REITs 制度：国内大多数为“类REITs”,其实质是“资产支持专项计划”(也就是通常说的“ABS”)。投资者可以投资其他市场的REITs，比如说香港目前一共有10支REITs，可以供挑选。
美国市场则更方面些，目前有250只REITs，数量众多，毕竟美国是REITs的发源地，最早于1960年出现。一个个研究起来太麻烦，我们可以通过REITs ETF来配置。
注：数据来自ETF.com，截止2019.04.10
当前有18只REITs 相关ETF在美上市，规模最大和费率最低的是SCHH (Schwab U.S. REITETF)。SCHH市值达54亿美元，管理费率仅0.07%。跟踪Dow Jones US Select REIT index ，是只市值加权指数，投资于美国房地产投资信托，不包括抵押贷款信托基金和房地产融资公司。
投资ETF是进行大类资产配置最便捷的工具，目前美国股票市场上主要的REITs和房地产行业的ETF如下：
小结：另外要说的一点是REITs能够抵通胀。由于REITs投资的是房地产实体资产，因此在通胀比较高的环境中，房价和房租也会水涨船高。而上面提到的债券，由于其利息是固定的，因此投资者在高通胀环境中会遭受很大损失。REITs抗通胀的特点，给投资者提供了多一层保护。
持有 REITs应该像持有房子一样，一般应在10 年以上，对于特别优秀的REITs，我们甚至可以持有30 年以上。在持有期间，我们每年都能收到2 次现金分红，就像是收房租一样。这是一件很幸福的事情。不过投资者也要视自己的情况来看那多久！
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