预收房租的增值税纳税义务(租赁预收款增值税纳税义务发生时间)

一、 一家物业公司主要从事商铺租赁与管理服务，市国税局在纳税评估过程中发现该物业公司一直预收房租，但是从未缴纳过增值税，预收账款占比严重出现异常，从公司会计人员记录的账目上查询到，预收房租金额高达1260万元，账务处理如下：

借：银行存款 1260万元

贷：预收账款—承租人 1260万元

当税局质问财务人员为什么没有依法缴纳增值税的时候，会计人员答复，客户尚未要求开具租金发票，纳税义务时间尚未发生，因此就没有缴纳增值税。

税务人员立刻纠正了会计人员的误解，明确告诉公司财务人员，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

并及时要求公司会计补缴了60万元增值税，并依法按日加收万分之五的滞纳金。

二、 正确的处理

第一步，预收2年房租

借：银行存款 1260万元

贷：预收账款—承租人 1200万元

应交税费—简易计税 60万元

第二步，每月底确认租金收入

借：预收账款—承租人 1200万元/24个月= 50万元

贷：主营业务收入 1200万元/24个月= 50万元

三、 涉税提醒

（1）公司采取预收款方式收取房屋租金的，收到预收款的当天，增值税上必须确认收入，当期申报缴纳增值税。

（2）预收租赁款，不论是否开具发票，预收时即发生纳税义务。

（3）上述案例中对于一次性提前收取2年的租金，企业所得税上的收入既可以一次性确认，又可以分期计入。

（4）出租人一次性收取承租人跨年度的租金，必须按照房产税的纳税义务发生时间为收到款项的当天，即预收的房租，不可分期申报缴纳房产税。

四、 政策

1、 财税[2017]58号文件第二条，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

2、 根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

但是对于一次性提前收取的租金，按照国税函[2010]79号规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

3、 《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税 土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”

4、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号 ）第三条第（一）项规定：

“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。”