税收政策调控房地产市场(房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一)

近年来在房地产调控中，有一种或可成为“税派”的声音，认为这个领域的一切问题都可以通过征税来解决。他们建议，不仅要对价格暴涨的房子征收土地增值税，对短期持有的投机性需求征收营业税，对“炒房致富”征收个人所得税，而且还应对开发商征收“暴利税”，对闲置房征收“闲置税”，对持有住房征收“物业税”，甚至有人提出，对拥有第二套住房的家庭一律征收高额的“资产税”。指望“一税定天下”，这显然是过于天真了。

这种动辄“以税治市”的想法，从根子上说，是一种指望一个无所不能的政府取代市场的想法。其不仅夸大了政府的作用，而且也过度夸大了税收的调节、调控职能。税收的确可以调控房地产。其必要性或功能可主要概括为四个方面。

一

一是维护国民经济稳定运行。“过冷”“过热”以及“通胀”“通缩”在经济运行过程中交替出现是市场经济中的常态。经济过冷、投资不振，就需要运用税收手段刺激经济；反之，经济过热、投资过旺，就需要用税收手段抑制经济。市场经济下，政府调控经济运行状况主要是两个手段：财政政策和货币政策。税收手段就是财政政策中的一个最重要组成部分。在所有发达国家，房地产投资都是社会投资构成中最活跃、最敏感的部分。那首当其冲地，税收手段当然会涉及这个领域。我国正处于工业化、城市化的高潮过程中，改革和发展两重任务导致，房地产业客观上很容易成为社会投资的主要指向。过去一些年中，人们不断争论于房地产投资规模是否“过大”，或者房地产是否“过热”的问题。有人说“过大”，有人说“不过大”。其实大家说的可能不是一回事。从中国经济发展的战略过程和长期需要看，我国的房地产投资规模并不过大；但从短期看，国民经济对不平衡发展的承受能力是有限的，金融系统对信贷规模的风险承受能力是有限的，原材料的供应能力、社会需求的支付能力都是有限的。此外，因为城市化进程引起的一些社会矛盾，例如城乡之间在土地问题上的矛盾，也需要逐步化解。长远目标要一步一步地达到。中国人说，“一口吃不成个胖子”，英语里有句话，“罗马不是一天建成的”，都是这个意思。短期内，房地产业的发展就得服从国民经济稳定运行的需要。调控的手段之一，就是税收。

二

二是维护社会公平。穷人和富人都需要住房子。保障穷人的住房权力，不能让一部分人占有过多资源而另一部分人没房子住，这也需要税收手段来调整。富人住好房、占大房就要多缴税。政府把这部分钱用来完善住房保障体系，这在各国皆然。

三

三是价格异动时调整需求结构。短期内、局部地区出现了不正常的价格波动，其原因可能是在需求结构中存在着过量的投机资本炒作。这种形势下就要采取包括税收手段在内的调控措施，抑制投机需求，保护正常的自住性需求，维护中低收入群体的利益。

四

四是促进节约资源和优化资源配置。中国有 14 亿多人口，目前城市常住人口已达 8.48 亿人。这么多人都住大房子、好房子，我们的土地、能源都不可能满足需要。这就要在住房问题上合理引导享受性需求，抑制奢侈性需求，保护和鼓励适度消费。怎么体现这个政策呢？就要利用税收手段。不仅如此，税收还可以在发展节能省地型住宅和公共建筑上，在调整城市土地资源的优化配置上发挥重要作用。

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陈淮，1992年2月调入国务院发展研究中心工作，1993年获研究员职称，曾任国务院发展研究中心市场经济研究所副所长，住建部政策研究中心主任。

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