上海私房早年出租政策(上海老式公租房买卖政策)

问 题

私房征收中，因存在非居住部分及营业执照而取得的征收利益如何分割？

裁判观点

私房被征收时，部分房屋被用于非居住用途，在对基于非居住因素而获得的征收补偿利益进行分割时，仍应兼顾私房征收产权平移基本原则。非居住部分面积源于私有房屋产权面积，而非居住部分的房屋补偿单价又往往远高于居住部分，故在分割时不宜将非居住部分的全部房屋补偿价格、相关奖励补贴均给予营业执照上明确的经营者。对因基于营业执照而获得的停产停业损失补偿、执照补贴等款项，则可由持照经营者获得。

案情概述

涉案房屋为私房，权利人为被告钟某，房屋用途为居非兼用。原告王某甲与钟某原系夫妻，被告王某乙系其二人之子。2008年，原告王某甲与被告钟某诉讼离婚，判决确认涉案房屋归被告钟某所有。后因原告王某甲未搬离，被告钟某曾向法院起诉要求原告王某甲搬离，并支付房屋使用费。2009年，法院作出判令王某甲应予判决生效之日起十日内迁出涉案房屋。后王某甲户籍迟未迁出直至涉案房屋征收。征收时，涉案房屋户籍在册人员为原被告三人。

1998年，原告王某甲在涉案房屋内设立个体工商户营业执照，经营者为原告王某甲，名称为上海××区××综合商店，经营场所为涉案房屋，组织形式为个人经营。企业目前状态为存续。

2020年，被告钟某与征收部门签订涉案房屋征收补偿协议，补偿中含有非居房屋价值补偿款1583972元、非居签约奖励费479200元、非居无搭建补贴100000元、证照补贴300000元、自行购置营业用房补贴600000元、非居装潢补贴150000元、停产停业损失补贴159397.20元、非居搬迁奖励费400000元，非居住（经营）相关的补偿共计约378万元。

因原被告之间就涉案房屋非居住（经营）部分补偿利益的分配无法协商一致，诉至法院。

原告诉称：涉案房屋为非居兼用房屋，虽原被告经由法院判决离婚，涉案房屋判归被告钟某所有，但事实上一直由原告经营至今，且原告的户口一直在涉案房屋内。现涉案房屋被依法征收，非居住（经营）相关的补偿款应当依法分割，然被告不愿意分割。故诉至法院，要求两被告共同给付原告非居住（经营）部分的补偿款378万元。

被告方辩称：不同意原告方的诉讼请求。涉案房屋性质为私房，是被告钟某的财产，与原告的离婚判决中已确认涉案房屋归钟某所有。离婚后，涉案房屋一直由被告钟某所有，后续出租给案外人经营。原告在他处享受过福利分房，离婚诉讼中已经判决归原告所有。原告的户口问题是历史遗留问题，户口不应影响涉案房屋征收补偿利益的分配。

法院经审理后认为：根据相关规定，私有房屋因征收所得的货币补偿款、产权调换房屋归私有房屋产权人所有，非居住房屋用于经营的，对于因非居而增加的补偿部分，应归经营者所有。本案中，原告诉讼请求仅主张非居住部分补偿利益。经查，1998年，原告于涉案房屋上设立个体工商户营业执照，营业执照存续至今。涉案房屋也基于该营业执照额外给予了非居住部分征收补偿款共计约378万元。据此，本院认定原告对非居部分补偿的增值有贡献。庭审中，被告方辩称涉案房屋内实际经营人系案外人而非原告，但因被告未提交相关证据加以证明，本院对此不予采信。本院综合考虑涉案房屋来源、原告之所以能设立营业执照与被告方让渡居住面积有关的事实以及被告方对后续征收工作作出的贡献等因素，酌情确认原告享有非居住部分征收补偿款218万元。

法院判决：两被告于判决生效之日起七日内给付原告征收补偿款218万元。

判决后，原被告均未上诉，判决现已生效。

律师说法

笔者在本案中代理原告王某甲。笔者认为，涉案房屋性质较为特殊，为居非兼用的私房。根据相关规定，私房征收所得应当归权利人所有，虽然王某甲户籍在册，但其不是权利人，且其已在他处取得过福利住房，故在本案中，未对居住部分提出主张。

笔者认为，本案的争议焦点为系争房屋非居住（经营）部分的征收补偿款归谁所有，如何分配。

实践中，有些当事人认为，非居住（经营）部分的补偿中，仅有证照补贴可以归属于经营者，其他的补偿仍应归承租人（权利人）及同住人。根据相关规定，被征收房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，对非居住补偿部分应当归利用该房屋进行经营的人。本案中，被告方主张其将涉案房屋借于案外人用于经营，并非由原告实际经营，然案外人拒绝出庭作证，被告亦无其他证据足以证明其主张，故应由被告承担不利后果，对于被告的辩解应当不予采信。