土地增值税清算费用计入什么科目(应进行土地增值税清算的有哪些)

房地产企业项目竣工验收备案与企业所得税和土地增值税均有密切关系，企业所得税明确竣工验收备案即视为开发产品“完工”，需要计算实际毛利与预计毛利的差额调整当期应纳税所得额；土地增值税有些省市规定“竣工验收备案后所发生的成本费用不得扣除”。

竣工验收备案并不表示整体项目已彻底完结，企业所得税视为“完工”即非真正意义上的完工，只是确认一个时点来补征企业所得税，以防止企业无限期延迟纳税。土地增值税若以此为时点截止成本费用发生，不允许计入土地增值税扣除项目有失公允。

竣工验收备案后还有可能发生的成本费用包括：

• 竣工验收备案前已签订的合同，工程完结，发票未全部开具，付款未完全支付，竣工验收备案后取得发票。【理应允许扣除】
• 竣工验收备案后签订合同，发生成本、费用。局部装修装饰、维修、保养、室外绿化、景观小品、健身器材、车库出入口调整等，对于竣工验收备案几无影响，锦上添花。【理应允许扣除】
• 开发间接费用。没听说没见过竣工验收备案后项目再也不发生费用的情况，项目产品交付前，必要人员还是要有的，一句话不允许扣除略显粗暴。【需要具体分析适当扣除】
• 竣工验收备案后补缴出让金、契税，还好没听说不允许扣除的。
• 竣工验收备案后开发商与施工单位发生法律诉讼、法律仲裁等，需增补工程款给施工单位，也仍属于与项目相关的成本支出。【理应允许扣除】

土地增值税清算时，房地产项目一般均已竣工验收很久，多数产品已交付，确认截止时点以清算受理时点为宜，以85%交付比例时点也较为妥当。

以下案例分析来自网络，老樊接受观点2，观点1代表了税局一方。

基本案情

A公司所开发M项目竣工备案登记的时间是2018年7月23日。2019年1月份签订了一份大门建设合同，拟对小区新增3号门出口和4号车库出口。现A公司正在进行土地增值税清算，对3大门和4号车库出口的支出能否计入开发成本产生了分歧：

观点1：

不可以计入房地产开发成本。该观点认为项目既然已经竣工，说明项目所有应当发生的支出已经发生，最多只能说存在未开票或者未付款的情形，但不应该再新增发生相应的开发成本。

观点2：

可以计入房地产开发成本。该观点认为，对于竣工后发生提高小区品质或者不影响项目竣工备案的支出，实质上还是构成房地产开发成本，不能因开发成本发生的时间点来确认某项支出是否构成房地产开发成本。

建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。项目只要满足验收条件即可取得备案登记证，对于竣备后发生的不影响竣备验收的成本或者在满足验收条件成本的基础上品质“升级”支出的合理支出，还是属于与开发项目直接相关的成本支出，可以计入房地产开发成本。