上海个人房屋出租增值税:月租金3万以下可免征 增值税优惠政策

上海个人房屋出租增值税:月租金3万以下可免征 增值税优惠政策

[个人房屋出租增值税]记者今天(5月5日)从上海政府网站获悉，上海市国税局已制定实施《个人出租不动产代开增值税发票管理办法(试行)》。办法显示，上海私房出租应缴纳增值税，月租金3万以下可享受享受小微企业免征增值税优惠政策。

今年5月1日起，财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点。根据规定，其他个人出租不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税，并可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

上海结合本市实际情况制定这一《办法》(试行)，对代开范围、代开发票应提供的资料、代开部门的审核要求、委托代征点的管理要求等事项进行明确。

《办法》明确了哪些属于“个人出租不动产”。个人仅指除个体工商户以外的其他个人。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

《办法》显示，私房出租应缴纳税款为：应纳税款=含税销售额÷(1 5%)×1.5%

也就是说，个人出租私房，按照5%征收率，减按1.5%计算应纳税额。比如有人出租住房，每月取得租金收入8万元，其每月应纳增值税：8÷(1 5%)×1.5%=0.11万元。

《办法》还规定，个人出租不动产取得的月租金收入总计不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策;采取预收款形式的，可在预收款租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入总计不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

上海个人房屋出租增值税:月租金3万以下可免征 增值税优惠政策

2016年部分增值税优惠政策

既交营业税也交增值税的小规模企业，3万免税的增值税是分开算还是合并算?

答：根据《国家税务总局关于小微企业免征增值税和营业税有关问题的公告》(国家税务总局公告2014年第57号)第二条，增值税小规模纳税人兼营营业税应税项目的，应当分别核算增值税应税项目的销售额和营业税应税项目的营业额，月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的，免征增值税;月营业额不超过3万元(按季纳税9万元)的，免征营业税。

增值税小规模纳税人当月销售额超过3万元，次月符合条件还能享受免税吗?

答：可以。增值税小规模纳税人符合条件暂免征收增值税是按月计算的，当月销售额超过3万元全额缴纳增值税，并不影响次月的免税。同样的，以1个季度为纳税期限的增值税小规模纳税人，当季度销售额超过9万元的全额缴纳增值税，不影响下一季度的免税。

如何计算享受小微企业优惠政策纳税人月(季度)销售额?

答：根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十条规定，小规模纳税人的销售额不包括其应纳税额。小规模纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1 征收率)。

因此，享受小微企业优惠政策月(季度)销售额指纳税人当月或当季实际发生的不含税销售额，包括应征增值税不含税销售额(含小规模纳税人申请税务机关为其代开增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票的不含税销售额)、固定资产销售额、免税销售额、出口免税销售额。

上海个人房屋出租增值税:月租金3万以下可免征 增值税优惠政策

粮食加工企业加工粮食的副产品，比如米糠是否免增值税?

答：根据《财政部 国家税务总局关于印发<农业产品征税范围注释>的通知》(财税字〔1995〕52号)第一条第十一款，其他植物。其他植物是指除上述列举植物以外的其他各种人工种植和野生的植物，如树苗、花卉、植物种子、植物叶子、草、麦秸、豆类、薯类、藻类植物等。

干花、干草、薯干、干制的藻类植物，农业产品的下脚料等，也属于本货物的征税范围。”

因此，粮食加工生产出的米糠，若属于农业产品下脚料，应按照13%税率缴纳增值税。

污水处理企业，收取的污水处理费用可以享受怎样的增值税税收优惠?

答：根据财政部 国家税务总局关于印发《资源综合利用产品和劳务增值税优惠目录》的通知(财税〔2015〕78号)规定，污水处理劳务，享受增值税即征即退优惠政策的退税比例为70%。