契税

一、概述

契税是在土地、房屋权属发生转移变动时，就当事人双方所立的契约，向土地房屋权属承受人征收的一种税。

二、纳税人

根据现行契税暂行条例，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位或个人为契税的纳税人。具体包括：各类企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织，个体经营者及其他个人。

三．征收范围

1、国有土地使用权出让，根据我国《契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

2、土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

3、视同转让的行为：

以土地、房屋权属作价投资、入股；

以土地、房屋权属抵债；

以获奖方式承受土地、房屋权属；

以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

三、税率

现行契税实行的3％至5％的幅度比例税率。契税的具体适用税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，按照本地区的实际情况自行确定，并报财政部和国家税务总局备案。

对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等）所有权或土地使用权的行为，按照相关法律、法规的规定征收契税。对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。承受的房屋附属设施权属如果是单独计价，按照当地确定的适用税率征收契税。如果是与房屋统一计价，适用与房屋相同的契税税率。

四．计税依据

1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。

4.成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

5.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

五．纳税义务发生时间

根据现行《契税暂行条例》规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

六、不征契税的情形：

对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

以房地产抵押不征收契税

对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税，但属于夫妻一方所有的房产，离婚时房产权属发生变化时，应按赠与征收契税。

对于一方出地，一方出资合作建房，并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。

出租或租赁等房屋、土地使用权转移行为不征

原产权人参与自己房产拍卖并成为买受人时，原产权人权属未发生变化不征

七、征契税的情形

居民个人根据国家房改政策购买的公有住房产权转移给其子女，属于契税法规规定的赠与行为，应征收契税.房屋赠与缴纳的契税税率为3%。

非法定继承人根据遗嘱承受土地房屋权属

以土地、房屋权属作价入股征收契税

先买房后拆料或买房后未缴契税即将房屋翻建的，应按购买房屋的成交价格缴纳契税。

以房抵债或以实物交换房屋，实质上也是买卖关系，应由产权承受人按房屋现值缴纳买契税

预购方式或者预付集资建房款方式应按当地征收机关规定的纳税期限，一次缴清税款