1
Q:
我交的物业费究竟去哪儿了？
A:
物业公共服务费一般用于下列成本支出：
（1）管理服务人员的工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；
（3）清洁卫生费用；
（4）绿化养护费公司用；
（5）秩序维护费用；
（6）物业服务企业办公费用；
（7）物业服务企业的固定资产折旧；
（8）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）管理费分摊（酬金制不含此项）；
（10）经业主大会同意的其他费用；
（11）法定税费以及合理利润（或酬金）。
应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。
通过选取一个案例
带你了解物业费的构成和去向
物业公司收入明细
物业公司支出明细
根据表格，不难什么发现，物业公司想要盈利并没有那么简单。
物业费是物业公司日常收入的基础。在收缴率100%的情况下，才可做到稍有盈余。而在现实生活中，想要收取全部业主物业费，难度很大。且就此案例而言，如果没有汽车停放费、电梯广告费等弥补不足，就无法维持小区物业管理正常运营。
再者若是物业公司管理松懈，无法令业主满意，那么物业公司就会失去赖以生存的经济来源。
2
Q:
物业费不包括什么？
A:
（1）一般来讲，物业费不包括业主室内（专有部分）设施设备维修费用，比如业主家里电灯坏了、家中电路坏了、家里暖气不热、水笼头坏了等，物业是可以不提供服务的，提供的话，对此服务可以另外收费。
（2）物业费不包括因房屋质量导致的种种问题，比如漏水、渗水、裂缝等。但此问题物业有义务协助业主向开发商反映。保修期内由开发商负责维修，保修期外需要业主自费处理，但属共用部位问题需要大、中修的，可申请使用住宅专项维修资金。
（3）物业费还不包括公共区域设备的大、中修费用及重大部件更换费用，此费用也是住宅专项维修资金解决。
（4）并不是交了物业费，物业就应该啥都管。因为物业服务仅针对公共区域，管理维护共用的设施设备、共有区域秩序，为业主的生活环境提供保障。
3
Q:
刚上房的时候物业公司就要收我物业费，以后每年也都是预收，这样可以吗？
A:
可以。根据《江苏省物业管理条例》规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月计算交纳物业公资产管理共服务费用。符合交付条件、开发商已书面通知业主办理交付手续的物业，物业公共服务费从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因开发商原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由开发商承担，业主可依法向开发商追偿。
4
Q:
开发商与选聘的前期物业公司签订了《前期物业服务合同》，或者业主大会委托业主委员会与物业公司签订了物业服务合同后，单个业主能行业否以未与物业公司签订合同为由拒绝交费？
A:
不可以。因为《前期物业服务合同》以及业主大会的决定对小区内的全体业主具有约束力。业主必须履行合同约定，按时交纳物业服务费用。
5
Q:
我房子没办理上房、没领钥匙或者上房后未入住需要交物业费吗？
A:
需要。根据《民法典》物权篇规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。而且从实际情况讲，物业费是用于小区公共部分、共用设施设备的，并不会因为某户业主的不入住而减少成本支出。
6
Q:
业主习惯以下列问题作为拒缴物业费的理由，人民法院是不予支持的，一般会判定业主限期缴纳并承担违约金、诉讼费，甚至纳入个人征信等：
A:
（1）房屋质量等开发商遗留问题；
（2）小区车位不足等规划设计问题；
（3）小区配套不完善问题；
（4）未入住或未单独与物业签合同；
（5）感觉未享受到物业服务；
（6）其他与物业公司无关或者合同未约定的责任问题。
7
Q:
房子租出去了或者卖了，物业费谁来承担？
A:
（1）业主与承租人约定由承租人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（2）物业所有权发生转移时，业主应当与物业企业结清物业服务费用。购房人应当在签订购房协议前，向小区物业公司核实该房屋物业费结清情况，以免产生纠纷。
8
Q:
业主或使用人未按时交纳物业费怎么办？
A:
业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
9
Q:
物业公司收取的公共能耗费是干什么用的？
A:
物业管理区域内，电梯、水泵、集中供热、监控机房等共用设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业单独列账，按照物业服务合同约定的方式向全体业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。
10
Q:
物业公司收取的电梯费是干什么用的？
A:
电梯费是用于维护电梯正常运行的费用，一般由电梯专业维保费、零星配件更换及维修费、年度安全检测费和运行电费固定等组成。在我市2015年1月10日以后新建小区的物业公共服务费标准中已包含电梯维护费用，运行电费纳入公共能耗向全体业主分摊。
11
Q:
我家住一楼不需要使用电梯也收我电梯费，或者我住低层和顶层承担同样的电梯电费，这都合理吗？
A:
合理。（1）楼道电梯属于公共设施，其设立的目的在于服务全体业主，其费用理应由全体业主共同负担，且双方已经就电梯费的负担在物业服务合同中进行了约定，该约定对双属于方均有约束力。
（2）根据《民法典》物权篇规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。所以，无论是住在高楼层还是低楼层，每一位业主都有使用电梯的同等权利，同样需要承担起维护电梯正常运行的义务。
（3）如业主大会、物业服务合同另有范围决定或约定的，按业主大会决定或物业服务合同约定执行。
12
Q:
业主对物业服务不满意可以拒交物业费吗？
A属于:
不可以。（1）根据国务院《物业管理条例》资产管理《江苏省物业管理条例》规定及相关案例判定结果，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，并没有规定可以不交费或少交费的情形。所以，只要物业服务企业按照合同约定提供了管理服务，业主都有义务按时交纳物业费。
（2）如果物业服务企业提供的服务达不到合同约定的标准，造成业主不满意。已成立业主委员会的，业主可以向业主委员会反映具体不满意问题，由业主委员会监督物业服务企业整改。或者向属地街范围道、社区、县（区）物业管理行政主管部门反映督促物业服务企业整改。
（3）个体业主的不满意并不能代表全体业主的意见。但对于整体满意度低的小区，经过各部门督促整改仍达不到合同约定服务标准的，业主可以通过召开业主大会的形式投票决定解聘现有物业公司，并重新选聘新的物业公司。
13
Q:
我买了车位为什么每月还要交给物业车位费？
A:
物业公司收取的是汽车停放费。汽车停放费，是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。无论业主的车位是购买的还是租赁的，只要物业公司按照合同（协议）约定提供车位公共环境、设施设备维护服务，车位使用人均应交纳汽车停放费。
开发商未出售或者未附赠的车位、车库，汽车停放费由开发商承担。
汽车停放费一般不包括车辆保管服务。根据《江苏省物业管理条例》规定，业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
14
Q:
物业管理区域内汽车停放费如何确定？
A:
在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。
物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。
物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
15
Q:
关于物业管理区域内车位租金有什么规定？
A:
车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
开发商未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由设区市、行业县（市）发展改革（价格）主管部门会同物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由固定开发商在规定的基准价与浮动幅度范围内与车位使用人合同约定。
依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，租金的基准价与浮动幅度由设区市、县（市）发展改革（价格）主管部门会同物业管理、人防等行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。
16
Q:
上房时交纳的物业维修资金是干什么用的？
A:
该资金叫住宅专项维修资金，是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造的资金。该资金属于业主共有，经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶什么、外墙、无障碍设施等共有部分的大修、中修和更新、改造。住宅专项维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
该资金统一由连云港市物业管理中心专款专户监管（不含县）。
17
Q:
小区内公共收益如何分配使用？
A:
业主大会成立前，物业服务企业根据前期物业服务合同中约定收取汽车停放费，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的收益，应当单独列账，在物业扣除合理成本之后，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主大会成立后，收取汽车停放费及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，其收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，在扣除合理成本之后，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
未经业主大会表决授权，业主委员会、物业服务企业不得擅自将公共收益以现金、代金券、物品等形式分发给业主。
18
Q:
物业公司应当定期在小区公示哪些内容？
A:
（1）物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式以及收费依据、举报投诉电话等有关情况，自觉接受业主、物业使用人的监督，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。
（2）物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期在物业管理区域内的显著位置分别公示物业公共服务费、汽车停放费和经营公共设施收益收支情况，以及公共水电费分摊等情况，接受业主和社会监督。
（3）实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域单独建账，按照物业服务合同的约定公布财物业务收支状况，接受监督。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期向业主大会或者全体业主公布物业服务收费的收支情况，并接受业主委员会的核查。
19
Q:
公司为什么我家小区物业费收费标准、服务等级与某小区不一样？都是怎么定的？
A:
（1）小区物业费收费标准不同，物业所提供的服务内容、服务标准也就不同，简单理解就是“花多钱才能买更好的服务”。我市目前执行的是2015年1月10日起施行的物业费指导价标准，及对应的一至五级服务标准，详见《连云港市物业服务收费管理实施办法》（连价规〔2014〕1号）。按照《江苏省物业管理条例》规定，市价格行政主管部门每三年对物业服务等级标准及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并适时调整。
（2）前期物业管理阶段的物业费收费标准都是在商品房预（销）售之前，由开发商通过招投标的方式选聘物业公司时，根据服务等级要求对应政府指导价确定的；业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会，在与物业公司签订的物业服务合同中确定服务等级和收费标准，执行市场调节价，不受政府指导价限制。
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