契税的计税依据是合同备案价吗(房屋契税是按合同备案金额缴纳吗)

文 | 老周

合同金额为108万，契税缴款通知书上，显示的“计税金额”却只有103万，足足差了5万多！

而按1.5的税率，可是“省”去了大几百的银子！

他当时的第一直觉是：自己捡了个小便宜！估计是开发商的工作疏忽所致；但立马，他又在心里反驳了这个直觉：开发商怎么可能这么傻，会不会是个圈套？

难道是，成交价超出了ZF限价？又或者，开发商想逃税？会对自己的房子有影响吗？对落户、小孩读书，又假如若干年后再出售呢

他越想越害怕，于是连忙咨询老周。

其实啊，这位网友的想法，完全是错误的：

首先：

长沙大致从2009和10年后开始的政策，购房契税及维修资金，不再经由开发商代收代缴；

而是只由开发商在网签完成后，打印出两张缴款单（如下图所示），由购房客户自行去银行缴纳；

这种方式的好处，可以最大限度规避开发商挪用这部分资金，从而导致房产证无法办理的情况；

（2009年之前，有很多这样的挪用案例，导致到了办理房产环节，业主维权无门，因为开发商的项目公司可能已经注销了）；

也就是说：开发商只负责打印单据，并不收钱，契税收多收少，与他没有半毛钱关系！

只是可惜的是，这个几年前就开始实施的规定，居然还有很多购房者并不知情，比如上次老周报道的“境界城置业顾问刘某诈骗客户300多万”，就有客户被骗的费用里，居然也有“契税”的名目；

其次：

契税和维修资金缴款单，都是网签系统根据合同录入的信息，自动生成的，并不存在“人工操作”失误的可能；所以只要能在银行正常缴纳，就不会存在问题；

那么，究竟是什么原因导致“计税金额”低于“合同金额”呢？

真正的原因是：

2016年5月份开始，我国实施的“营业税改征增值税改革”后，根据财税[2016]43号第一条规定：营改增后计征契税的成交价格不含增值税；

也就是说，购房契税的缴纳金额，要剔除掉增值税部分，具体算法如下：

计税总额=房款总额÷1.05

所以，该网友的计税金额为合同金额1083398÷1.05=1031807.62，刚刚好！

PS：

既然契税的金额相对较大，且经常有网友问及，于是老周根据自己的经验，整理出了以下购房契税问题，仅供广大购房小白学习参考，老鸟可自行绕道：

01、契税和维修资金，究竟什么时间交？

不少网友问老周，契税和维修资金，能不能在交房时再去交？其实这个属于较老的观念，在09年之前，维修资金确实是可在交房时再缴纳；

但自09年开始，开发商不再代收契税及维修资金之后，这两项费用，均需在网签之后、备案之前缴纳，否则无法备案，银行也无法发放贷款（当然，现在大多银行都是违规操作，先放款再备案）；

所以，网签后，就尽量早点把契税交了吧。

02、我买的新房，契税的税率是多少？

首先必须强调：根据1997我国颁布的《契税暂行条例》，契税的税率为3%～5%，也就是最低也是3%！

只不过，考虑到房子也是民生问题，国家才不断有出台相应的契税减免优惠，尤其是针对首套房；

目前长沙执行的，是从2015年10月份开始执行的契税优惠标准，对比此前的标准，具体如下图：

简单来说，目前执行的契税优惠政策，对买二套房及大户型的购房者，比较划算！

以一套单价1W面积 144㎡的房子为例，原来4%的税率需要交纳57600元，而减半后只需2%为28800元！

因此你也能理解，为何每逢楼市低迷时期，各级ZF也会出台一些购房“契税补贴”政策，刺激楼市成交，譬如2016年的望城区；

相应的，我们也能想得到，虽然这两年里，针对房地产的各种调控手段已相继出台，行政的手段，贷款的手段，但其实ZF还有一张底牌没用，就是“契税”手段！

03、二手房契税的计税金额如何计算？

二手房契税的计税金额，并不是按成交价，而是根据评估价。