住建部2005年178号文件公租房(住建部住房补贴1998年)

中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

经济合同是企业税收产生的源头，经济合同是企业隐藏税收风险的温床。因此如果房屋租赁合同中约定了不恰当的条款，将会给企业带来不必要的税收风险，从而造成多交税的损失。

一、房屋租赁合同中常见的涉税条款

（一）约定免租期

【案例1】宏远公司自有一幢房屋建筑面积为1000平米，原值为1000万元。该幢房屋自2020年1月1日开始出租给方正公司，租期三年（2020-2022年）,租金合计324万元,第一年免租、第二年和第三年每年收取162万元。

（二）租金总价款没有价税分离

例如案例1中关于租金的表述：租期三年（2020-2022年），租金合计324万元。

（三）租金包含物业费、水电费、机器设备使用费。

【案例3】A公司与其关联企业B公司签订的租赁合同中的价格条款规定: B公司出租厂房、办公楼给A公司,租赁期限8年,每月租金为109,000元,租金包括办工厂区、停车位、厂区道路和绿化带等附属设施费用,还包括办公楼中的办公设备租金和管理服务费用。

（四）约定包税条款

【案例4】房屋年租金为人民币80,000元，租金为不含税租金，出租人依法应当缴纳的税费（包括营业税、城建税和教育费附加、个人所得税）由承租人在纳税申报期内代为缴纳。

二、合同条款隐藏的涉税风险分析

（一）免租期的涉税问题

《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》 (财税(2010] 121号)第二条规定: “对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”

根据以上法律规定，如果出租人存在免费收取租金而出租房屋的情况，依据财税〔2010] 121号文件第二条规定在免收租金期间，出租人必须按照房产原值缴纳房产税。

假设案例1中当地政府规定按房产余值计算房产税的扣除率为30%，那么宏远公司2020年免租期间应申报房产税为：

1 000×（1-30%）×1.2%=8.40（万元)。

（二）租赁合同中租赁价格的涉税风险分析

1、在租赁合同价格中，水电费用、物业费、机器设备租金没有与房屋的租赁价格进行分离，从而导致多缴纳房产税的涉税分析。

根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》 (国税发(2005) 178号)的规定，房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等不属于房产。基于此规定，办公设备、厂区、停车位、厂区道路和绿化带等附属设施和管理服务费用不属于房产，不用交房产税。

因此【案例3】中，B公司出租厂房、办公楼给A公司，租赁期限8年，每月租金为109,000元，租金包括办工厂区、停车位、厂区道路和绿化带等附属设施费用，还包括办公楼中的办公设备租金和管理服务费用，这种业务合同会使B公司承担更多的房产税。

2、在租赁合同价格中,没有将不含税价款单独表述，导致多缴纳印花税的涉税分析。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，合同的计税依据为合同上载明的“金额”。如果合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。

因此 【案例1】【案例2】【案例3】中关于租金价款的表述没有将价税分别列示，就会多缴纳印花税。比如【案例1】，租金收入为324万元，就会多交印花税324万元/1.09*0.09*0.001=270元。虽然金额不大，但是也是银子啊。

（三）包税条款的涉税分析

出租人在出租房屋时，往往不承担与租赁有关的税费，承租人为了更好地进行账务处理，一般会到税务部门代开发票，但到税务局代开租赁发票存在一定的涉税风险，即企业代替出租人扣缴的租赁业增值税及其他税费不可以在税前扣除，企业一边承担了代扣税费的成本支付，一边又不可以在税前扣除代替出租人扣缴的各种税费,使企业多缴纳了企业所得税。

三、化解及应对：通过合同的正确签订实现节税

（二）将租金收入按照实际提供的服务内容进行合理的分解。比如如果租金中既包含房屋租赁费、也包括物业管理费、还包括机器设备租赁费，一定要分别签订合同。一是房屋租赁合同与房屋所有人签订；二是物业管理费与物业公司签订；机器设备单独签订机器设备租赁合同。如此，可以较大幅度地降低房产税税负。

（四）为了规避多缴纳印花税，在签订合同时，一定要在价格条款中将含税价，税款，不含税价单独表述。