租赁市场在慢慢回暖？最近几个月，各个城市密集出台租赁相关政策，9月23日，合肥的租赁新政又新鲜出炉了。
合肥：个人出租三年零税费
9月23日，作为全国首批住房租赁试点城市的安徽省合肥市发布五条创新探索住房租赁试点措施，涉及盘活存量、扩大增量、培育规模化企业和规范市场等方面。
合肥政府表示，在长效机制方案中，合肥“以最强的力度，出台了全国最优惠的住房租赁税费政策”，方案已经国务院签批、住建部备案，相关政策待税务部门按程序报批后，即可实施。
值得注意的是，合肥市将对个人出租自有住房3年内按综合征收率0%征收，3年后按综合征收率1%征收，符合个税改革相关条件的住房租金支出将被纳入个人所得税专项附加扣除项目；企业向个人出租房屋租金收入减按4%征收房产税政策的范围将扩大到企业向专业化、规模化住房租赁企业出租住房，并对经批准的“商改租”“工改租”住房比照适用。
此外，合肥市住房租赁企业向个人出租住房也将适当降低增值税征收率，单独建设的租赁住房、企业配建代建住房无偿移交给国有管理经营单位作为租赁住房的，将参照执行公租房税费减免政策。
这政策一出台，就被媒体们定为“全国最优惠住房租赁税费政策”。专家解读，这是考虑到合肥的实际情况，直接从税费上下手，鼓励个人或企业将闲置用房主动用于租赁，有效增加市场上的房源供给。同时扩大租赁市场的多渠道来源，引入市场元素，减轻政府的压力，也能在租赁市场中形成更有效的互动。
克而瑞评论，此类政策都有利于激发租赁市场参与者积极性，促进租赁市场规范化发展。供应的增加也会对租金水平有所影响，租金的变化体现在供需关系上，如上海租赁用地的分批入市，供应量增加，但一线城市的需求长期存在。目前租赁政策都是一城一策，各城市租赁市场特征不同，政府对于租金的涨幅关注度比房价更高。
租赁利好政策接连面世
今年，官方数次发文，要求鼓励、规范、促进租赁市场的发展，切实增加租赁房源供给。7月中旬，住建部公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单：北京、上海、成都、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、长春。
包括南京在内，今年已有至少9个城市出台了租赁新政。
7月中旬，杭州租赁新政提出，加大住房租赁市场培育力度。落实城市主体责任，积极构建政府支持、市场运作的体制机制。专项资金扶持对象为我市住房租赁行业中的优秀企业，包括住房租赁企业和开展租赁居间服务的房地产经纪机构。列入我市住房租赁试点企业名单和住房租赁试点企业培育名单的，在同等条件下优先。
8月底，深圳租赁新政引导租金不高于指导价，实行黑名单制度，有效遏制房租的过快增长。同时加大新增建设力度，多渠道筹集租赁住房。力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。
9月初，南宁租赁新政，创新性提出城中村改造和租赁业务挂钩模式、允许商改住，先租后售模式及租金收益权质押贷款。杭州方面也将开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作，进一步摸清住房租赁市场运行情况，集中整治和规范住房租赁市场经营秩序。
9月9日，南京市人民政府官网发布《市政府关于印发南京市市场化租赁住房建设管理办法的通知》，旨在增加租用房供给。重点如下：
（1）市场化租赁住房：采用市场化运作、由企事业单位投资、用于租住的新建或改建房屋，不含政府筹建的公共租赁住房、廉租房等租赁住房。对，更多的是新增、改建，不包含之前已经上市的租赁住房。
（2）存量房屋改建，包括工业用地上房屋改建和商办用房改建。
商办用房改建，是指将已建成、未销售的商办用房按规定改建为租赁住房的行为。原则上，商办用房应当按整幢、整层、整单元改建。影响盘活更多空置的、低效的商办用房。供应量增加。
（3）每年11月份编制次年租赁住房建设（含新建和改建）计划。
（4）通过协议出让低效产业用地方式再开发为商服项目的，允许根据规划要求配建不超过30%的酒店式公寓作为租赁住房，由企业自持用于租住，不得分割转让、不得分割抵押。
（5）执行时间： 自2019年10月10日施行，有效期两年。
总体来看，各地的政策多以开放多重租赁房源渠道为主，为租赁市场清除税费、门槛等限制，在这样的多重利好加持，租赁市场在政策的鼓励下，似乎又开始转暖了。
今年的租赁市场：整体趋缓
那么，今年以来的租赁市场究竟表现如何呢？
根据克而瑞的租赁市场半年报，2019年以来，各城市租赁用地及租赁房源稳步推出，整体市场趋缓。
从房源供应类型上来看，由于城市机构化率低，个人租赁房源供应量远大于机构分散式住房及集中式公寓。上海、北京、南京个人租赁房源供应量为前三，一线城市中集中式公寓供应量上海最高，其余三城不足 300 套/月，不及杭州、南京。
2019 年上半年，多城市的租赁价格指数整体波动不大，一线城市均高于二线城市。其中，北京的租赁价格指数上半年均维持在 1150 以上，并呈现持续上升趋势，占据高位，上海、广州、深圳三城整体租赁价格指数接近。二线城市中武汉相对租赁价格指数最低。
对于南京的租赁市场，业内专家认为，目前除北上广深一线城市外，包括南京在内的其他城市的房屋租赁市场发展其实一直比较平稳健康，“需要的是有针对性地发放租赁补贴，是规范市场主体行为、规范市场秩序即可。”
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