物业公司收业主的水电费一直都是个麻烦事，明明就只是“代收代付”而已，那为什么我还要多交一道税？原因就在于，你脑海中“代收代付”水电费跟税局规定的不太一样，符合条件才算代付，不符合的，只能算转售！

需要符合哪些条件？一起往下看。

经营范围

一.物业代付水、电的账务处理和税务处理

符合条件才算代付，不符合的要算转售

纳税人在代水电销售单位收取水电费过程中，同时满足以下条件的，纳税人代收费用属于代收转付行为，代为收取的费用不属于其应税收入。

①受托收费单位不垫付资金；

②水电销售单位直接向最终客经营范围户开具增值税发票，或者纳税人受托使用销售单位的发票开具给最终客户。

不能同时满足上述代收转付条件的，代为收取的水、电费用应按照货物转售处理。

适用税率&开票项目名称

纳税人代收费用过程中取得的手续费收入，按照“经纪代理服务”计算缴纳增值税，适用税率为6%，征收率为3%。

代收代付缴税开票原则

根据上述政策描述以及政策分析可以看出，如果物业提供的服务属于代收代付水电费一类，那么物业就收取的水电费无需缴纳增值税和所得税，只需要就取得的手续费收入缴纳增值税和所得税即可。关于开票方面，物业只需要就收取的手续费全额开具专票或者普票即可。

税务处理我们说的差不多了，接下来我们通过一个案例，看物业的代付水电业务如何进行账务处理。

【案例1】甲企业是物业管理公司，为增值税一般纳税人，对其收取水电费业务符合代收代付的原则。2019年6月收取业主的水电费116万元，支付自来水公司电厂价款合计106万元，收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元（普票）。

1、支付水电费时：

借：其他应收款　106

　贷：银行存款　106

2、收取业主水电费时：

借：银行存款　116

　贷：其他应收款　106

主营业务收入——代交水电费收入9.43

水电应交税费——应交增值税（销项税额）0.57

税务申报填表示例

PS:这种操作模式实际工作中可行性不大，原因如下：

1. 物业不可能白给业主跑腿去购买水电，自己吗还搭着交通费；

2. 水电厂也不大可能就每一个业主分别开发票，这样工作量太大。

二.物业转售水、电的账务处理和税务处理

转售水的处理原则

根据国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告物业（国家税务总局公告2016年第5水电4号）规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照“物业服务”依3% 征收率计算缴纳增值税。

作为扣除额--“对转售外支付的自来水水费什么”需依据合法有效的凭证，包括增值税发票和省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

有上述政有策可以看出转售水的物业公司无论是小规模纳税人还是一般纳税人均按照征收率属于为3%来进行处理增值税，那么转售电呢？

转公司售电的处理原则

和转售水的处理截然不同，其增值税的计税依据为全额计税而非差额，根据纳税人类型不同，税率为13%或者征收率为3%，按照销售货物缴纳增值税。

提醒大家：无论是转售水还是转售电只能全额开专票或者全额开普票。

税务处理我们说的差不多了，接下来我们通过一个案例，看物业的转售水电业务如何进行账务处理。

【案例2】甲企业是物业管理公司，为增值税一般纳税人。2019年3月收取业主物业费的同时收取自来水费吗电费。共收取业主费用水费113万元，电费60万元，均没有开具发票，其业务类型也不符合代收代付原则。

支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。

支付电厂价款合计56.5万元，取得电厂开具的增值税专用发票1份注明税额6.5万元。

甲企业账务处理：

1、支付自来水公司水费时：

借：主营业务成本有 100

应交税费——简易计税 3 （如果是小规模纳税人其科目应该为应交税费-应交增值税）

贷：银行存款 103

2、收取业主自来水费时：

借：银行存款 113

贷：主营业务收入 109.71

应交税公司费——简易计税 3.29

3.支付电厂电费时：

借：主营业务成本 50

应交税费——应交增值税（进项税额） 6.5 （如果是小规模纳税物业人增值税都算进主营业务成本里）

贷：银行存款 56.5

4收取业主电费时：

借：银行存款 60

贷：主属于营业务收入 53.10

应交税费——简易转售计税 6.90

税务什么申报填表示例

PS:这种操作模式实际工作中可行性很大。