城市房地产管理法婚前房产更名(婚前房产婚后更名手续)

一、换名

就“换名”而言，司法实践中对这个问题的两个主要争议观点为:

（二）另一种观点认为夫妻间的财产约定虽然合法有效，但根据《合同法》186条关于赠与的规定【 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”；《民法典》第658条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”】，婚姻家庭协议的订立、生效、撤销、变更等并不排斥《合同法》的适用，且《合同法》对赠与问题的规定并未排除适用夫妻关系。尽管《婚姻法》第19条规定夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定对双方有约束力，但就夫妻之间的赠与而言，若是已经交付的动产，依照《合同法》的相关规定，当然不能任意撤销。但我国不动产物权变动采用的是登记生效主义，若夫妻一方赠与另一方不动产，在未办理过户登记前，依照赠与合同的有关法律规定是可以撤销的。

最高院的观点为，我国《婚姻法》规定了三种夫妻财产约定的模式，即分别所有、共同共有和部分共同共有，并不包括将一方所有财产约定为另一方所有的情形（即“换名”）。将一方所有的财产约定为另一方所有，也就是夫妻之间的赠与行为，虽然双方达成了有效的协议，但因未办理房屋变更登记手续，依照《物权法》的规定，房屋所有权尚未转移，而依照《合同法》关于赠与一节的规定，赠与房产的一方可以撤销赠与。（杜万华、程新文、吴晓芳《最高人民法院婚姻法司法解释(三)的理解与适用》】也就是说，最高院认同第二种观点。

“换名”案例【(2018)沪0114民初14056号】

案例1，案情提要：原、被告签订《婚前协议书》，主要内容是：甲(被告)、乙(原告)经充分友好协商和共同清点，就目前的婚前财产约定如下：一、结婚之后，甲方名下的下列婚前财产归乙方所有，甲方放弃所有权：1、49号房屋；2、415室店铺；3、39号356室房屋。

上海市嘉定区人民法院认为：原告要求被告履行协议书中的义务，被告则予以拒绝，鉴于协议书是一份赠与合同，该合同不属于不可撤销的赠与合同，被告在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，故原告的要求被告履行义务的诉讼请求，与法不符，本院不予支持。

案例2，2020年案例 “严某诉浦某离婚后财产案”：

浦某与严某婚后签订《夫妻财产约定协议书》，约定浦某名下房屋归严某所有，因房屋有按揭贷款，故未办理过户登记。后双方离婚，严某向法院起诉主张对房屋的所有权。法院认为，《夫妻财产约定协议书》系对特定财产的无偿让与，属于赠与合同。根据《合同法》第186条之规定，赠与人在赠与财产实际交付前可行使任意撤销权。本案中的房屋并未办理过户，也就是没有被实际交付，故浦某要求撤销赠与收回房屋的主张于法有据，严某则无权主张房屋所有权。

二、加名

上述观点解决了“换名”的问题，但是“加名”的争议还是一直存在。后2016年出版的《民事审判指导与参考》第65期民事审判信箱对“加名”问题做出了解答。

问：夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产与另一方共有，但没有办理房产加名登记，赠与一方请求法院撤销应如何处理？

对于夫妻一方将个人房产全部赠与另一方的问题，《婚姻法司法解释(三)》第6条已经给出答案，但将个人房产约定为共同共有或按份共有的情形，赠与人在产权变更登记之前能否撤销的问题，目前仍然存在争议。在审判实践中，对夫妻将一方所有的房产约定为共同共有或按份共有，若未办理加名登记是否可以撤销赠与这个问题，其关键点在于：对夫妻之间的房产赠与行为，究竟是按《合同法》上的赠与处理还是按照《婚姻法》第19条的约定处理？婚姻家庭领域的协议常常涉及财产权属条款，对于此类协议的订立、生效、撤销、变更等并不排斥《合同法》的适用。《合同法》对赠与问题的规定也没有指明夫妻关系除外。一方赠与另一方不动产或约定夫妻共有，在没有办理变更登记之前，依照《合同法》第186条的规定，是完全可以撤销的，这与《婚姻法》的规定并不矛盾。因此，夫妻一方将个人房产约定为共同共有或按份共有，赠与人在产权变更登记之前可以行使任意撤销权。

自此，最高院的意见明确了“加名”和“换名”适用的规则是一样的。现在《民法典婚姻家庭编解释(一)》第32条规定【“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照《民法典》第658条的规定处理。”】

且根据《民法典》第464条的规定【“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。”】，婚姻关系中不涉及身份关系的协议已经纳入了合同编的调整范畴。即“加名”、“换名”均适用《民法典婚姻家庭编解释(一)》第32条的规定，夫妻一方将自己单独所有的不动产赠与另一方或约定为夫妻共有，在没有办理变更登记之前，是可以撤销的。法条变化对比如下：

实践生活中，“加名”比“换名”更为常见。所以《民法典婚姻家庭编解释(一)》增加“共有”情形，使司法解释规范的情形更全面。

“加名”案例【(2012)闵民一(民)初字第17370号】

案情提要：在婚姻关系存续期间，原被告双方签订了《婚内协议》，约定xxxxx号xxxx室，xx号xxx室两处房产产权登记在原告名下，两年后将被告名字加上，后双方并未办理变更登记手续。诉讼中，原告认为两处房屋属其个人财产，故原告主张房屋均应归其所有，但其愿意一次性在经济上补偿被告10万元；被告则坚持认为两套房屋属夫妻共同财产，应依法予以分割。

上海市闵行区人民法院认为：关于被告辩称原、被告婚后签订的婚内协议约定两年后将女方名字加上之意见，此可视为原告对被告的赠与。根据合同法之规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与；赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。现原、被告夫妻关系恶化，原告不愿意再将房产赠与被告亦未违反法律规定，故被告认为依据婚内协议亦应分割房屋之意见，本院不予采信。

三、 减名

根据《婚姻法》第19条/《民法典》第1065条规定可知，夫妻间关于对共有房屋“减名”或调整房屋份额比例的协议系双方协商一致对家庭财产进行内部分配，若不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性质，符合法律关于夫妻以书面形式对婚姻关系存续期间取得的财产作出约定的规定，具有约束效力。

“减名”案例【（2014）三中民终字第06092号】

案情提要：409号房屋由师×与陈×婚后共同出资购置，登记为共同共有。双方于2012年10月21日签署《婚内协议书》约定某号房屋为师×所有，陈×执笔填写相关内容。后陈×认为《婚内协议书》并非其真实意思表示。

北京市第三中级人民法院认为，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。双方于2012年10月21日签署《婚内协议书》约定409号房屋为师×所有，陈×执笔填写相关内容，对于协议约定及执行后果应予知悉。双方基于家庭关系及婚姻情感作出处分共同财产的意思表示应予保护，此非一方财产的单纯赠与行为，应属夫妻双方就共同财产权属进行约定，对双方具有法律约束力。师×要求确认409号房屋归其所有，剩余贷款由其偿还理由正当，本院予以支持。

四、结论

《民法典婚姻家庭编解释(一)》第32条的规定适用于“换名”和“加名”，《民法典》第1065条的规定适用于“减名”。

五、夫妻财产约定与赠与的区别

夫妻房产约定与房产赠与的区别主要体现在以下几点：

六、如何避免赠与被撤销

1.对赠与协议办理公证，如果赠与房产已经过公证，根据《民法典》第658条的规定，经过公证的赠与合同不能任意撤销，赠与人因此丧失任意撤销权。

2.在赠与协议中约定放弃任意撤销权，限制任意撤销。