外购房屋契税及房产税纳税义务发生时间如何确定

问：我公司于2018年11月签订房产转让协议购买一栋闲置办公楼用于办公，根据协议约定当月签订合同并付款后对方即将办公楼交付给我公司，我公司接收后也随即投入使用，但是不动产登记证在2019年2月才办理完成，请问我公司购买办公楼的契税和房产税的纳税义务时间如何确定？

答：《契税暂行条例》（国务院令第224号）第一条规定在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的法规缴纳契税。第八条规定契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 》（国税函[2007]645号 ）规定土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

《房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第二条规定房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第(二)项规定，购置存量房自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。