今日（4月12日）晚间，万集科技（300552，SZ）公告称，公司拟收购北京立腾阳光科技发展有限公司（以下简称立腾阳光）100%股权，标的资产价格为5.72亿元。
立腾阳光以持有房产万集空间物业整体出租经营及管理为主业。目前，万集空间已被抵押用于向银行借款，立腾阳光100%股权也已被质押用于借款。
标的净资产估值增值率超15倍
从标的财务数据来看，截至2021年年末，立腾阳光的净资产为﹣4496.92万元。2021年度实现营业收入2128.19万元，净利润﹣127.13万元。而根据北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司出具的资产评估报告，立腾阳光净资产评估值为6.49亿元，增值率超15倍。
万集科技表示，立腾阳光的评估增值来自于其持有的万集空间。万集空间为北京市海淀区中关村软件园12号楼，建筑面积为21158.61平方米。万集空间房产评估值为80658.88万元，对应单价为38121.07元/平方米，略低于周边可比物业价格（周边可比物业的挂牌成交单价在39300元/平方米至43000元/平方米之间）。
值得注意的是，万集空间也是万集科技控股股东、实际控制人翟军的关联方。立腾阳光唯一股东为北京立腾行企业管理有限公司（以下简称立腾行），后者由翟军持股99.5%。
万集科技在公告中表示，2016年万集科技上市之初，为了让公司有稳定经营的办公场所，翟军使用自筹资金，通过设立立腾行收购立腾阳光股权并间接收购万集空间，相关股权取得价格为5.32亿元。
自2017年起，万集空间便是万集科技的总部所在地，也是公司主要办公研发场所，公司每年支付租金租赁万集空间。据万集科技公告，近三年，万集科技与立腾行、立腾阳光产生的租赁费用均超过2000万元。万集科技在今日公告中透露，根据此前签订的租赁合同，2022年租赁万集空间的租金为2708.7万元。
万集科技为何不继续租赁万集空间，而是选择将其置入上市公司？按照万集科技的说法，公司汽车电子、激光雷达、智能网联等业务正由培育期转入快速发展期，公司拟持续扩充人员团队，预计未来对办公空间的需求将进一步提升，为降低营业成本，减少关联交易，公司选择收购将万集空间变为自持物业。
标的100%股权被质押，主要资产被抵押
此外，立腾阳光股权及万集空间资产还存在抵质押担保情形。
公告显示，立腾阳光将万集空间进行抵押为立腾行、立腾阳光向北京银行借款提供担保，立腾行将其持有的立腾阳光100%股权进行质押，目的为立腾行向北京银行借款。截至2021年年末，立腾行上述贷款余额7500万元，立腾阳光上述贷款余额1.68亿元。
同时，立腾行、立腾阳光分别在深圳联合产权交易所股份有限公司场内备案发行定向融资计划，委托北京中关村科技融资担保有限公司（以下简称中关村科技）为受益人的债权提供保证担保，并同意将万集空间进行抵押对中关村科技进行反担保。截至去年末，立腾行上述融资计划融资余额7500万元，立腾阳光上述融资计划融资余额7500万元。
为此，立腾行在与万集科技的股权转让协议中提及：“将在本次股权转让协议生效后20个工作日内清偿上述立腾阳光以万集空间房产抵押及股权质押提供担保的贷款，解除被担保关系。如以上贷款及担保关系未能在20个工作日内清偿并解除，立腾行每超出一日按收到转让款万分之五向上市公司支付罚息。”
而万集科技同样将在股权转让协议生效后20个工作日内向立腾行支付转让价格的50%，即2.86亿元，这部分资金足以清偿上述贷款的大半部分。而剩余的50%股权转让金额，万集科技将在交接完成日后20个工作日内支付。
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