房地产企业土地增值税的税务筹划

国家税务法规是税部门征税的法律依据，企业进行税务筹划时，首先应当立足国家法律、税务法规，立足税法规定的税收优惠规定。在房地产税费中，土地增值税引人注目，原因是土地增值税率较高，税负重；二是房地产企业土地增值税纳税人往往在复杂的开发过程中进行了所谓的税务筹划，以达到少缴税款的目的，不仅未规避税务风险反而将企业带入了偷逃税款的违法境地。恶意筹划显然是不可取的。企业应当在遵从税法前提下，税法允许善意的合法合理节税。对房地产开发企业来说，应事前开展筹划，提前测算好增值率，注意对法定扣除要件的管理，特别是要注重索取合规票据，并采取正确的应对策略，预测土地增值税税负，而不能事后假借资料残缺，申请核定征收；不能事后造假，无中生有；不能混淆配套设施；更不能自造名目虚列成本，或随意人为扩大成本费用。否则，企业将自行承担违法违规的后果。

一、筹划的基本思路。

根据土地增值税的税率特点即有关优惠政策，控制增值额、从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%不等，增值额越多，税率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值税额。控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目（主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%）。房企老板应当注意到，税法所允许扣除的项目比企业开发房地产过程中所实际核算中涉及的项目要少，计算增值税时必须以税法的规定为准。另外，税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值税额没有超过扣除金额的20%，免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不能分别核算增值额或不能准确核算增值额的其建造的普通标准住宅不享受免税优惠，这一规定也为我们提供了筹划空间。

二、案例分析

甲房地产开发企业，销售收入为1.5亿元，其中普通住宅销售额为1亿元，豪华住宅销售额为5000万元。税法规定的可扣除金额为1.1亿元，其中普通住宅为8000万元，豪华住宅为3000万元。

1、不分开核算应缴纳的土地增值税。

增值率：（15000万元-11000万元）/11000万元*100%=36%

应当适用的税率为30%，即土地增值税为 ：（15000万元-11000万元）*30%=1200万元。

2、将普通住在与其他房地产开发分开核算的土地增值税。

（1）普通住宅的土地增值税：（10000万元-8000万元）/8000万元*100%=25%，适用的税率是30%，即2000万元*30%=600万元；

（2）豪华住宅的土地增值税：（5000万元-3000万元）/3000万元*100%=67%，适用的税率在40%那一档，扣除率在5%。即2000万元*40%-3000万元*5%=650万元。

因此在分开核算应当依法缴纳土地增值税系600万元 650万元=1250元。

从案例中开议看出，分开核算比不分开核算多缴纳土地增值税50万元，这也就是税法的精妙所在，分开核算或者不分开核算没有绝对的给企业起到节税或省税的效果。完全是需要根据具体案件或者目的来事前筹划。有时候需要用到分开核算对企业较有利，有时候一并核算对企业有利，如果简单机械的适用技术手段分开核算有可能导致企业多缴纳税款。根据该案例我们可以进一步筹划。例如，我们可以适当减少销售收入，使之普通住宅的增值率控制在20%以内，从而达到免缴纳土地增值税、降低放假（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的目的，在激烈的市场竞争中取得竞争优势。我们来看具体进一步筹划的方式，其目的在于将普通宅在的增值率控制在20%以内。假定上述案例中的其他因素及金额不变，通过增加可扣除项目金额来引发增值率的变动。为了使普通住宅的增值率控制在20%以内，那么可扣除金额从（10000万元-X）/X*100%=20%等式中我们可以得出X=8333万元，如果扣除额可以追加到8333万元的情况下，原本应当交纳的600万元的土地增值税可以享受优惠政策而免除，即在原来所发生的8000万元的可扣除金额总再多投入333万元来增加配套或者提高产品质量既可以赢得市场竞争也可以得到社会口碑。增加333万元的投入增加企业的产品质量和竞争力是企业实实在在所享受到的自己花钱自己享受成果，但是免除的600万元土地增值税也是真金白银的给企业节省下来的资金，但是必须注意的问题是税法规定的比例限额，在此不再详细赘述。当然了还有其他办法可以使得企业享受到增值率在20%以下可以享受免征土地增值税的方式方法，例如降低房价占有市场份额增加房企资金回收率和流通率等可以可以起到降低增值率的效果。

三、结语

第一、房地产开发企业土地增值税税收筹划关键在“事前”二字。房企老板需要将开发定位事先与税务律师沟通，事先核算在投资数额基本可固定下来前，税务律师得事前按照20%增值率来计算及制作整个土地增值税的方案，并且后期的每一份合同均应当按照方案执行，在具体的开发过程可以适当微调。税收筹划是一种事前行为，它贯穿于项目的整个过程，从项目施工前就应该进行税收筹划。而现实中，项目已经动工一段时间了，房地产企业才找到税务律师进行土地增值税税收筹划咨询，这时进行土地增值税的税收筹划的空间已经大大缩小。

第二、税务筹划方案，不能简单机械理解分开核算或者合并核算更优，而是需要根据不通场景、不同的案件情况甚至不同阶段、不同的产品定位而来选定是否分开核算或者合并核算。这些筹划工作应当在项目立项之前应当做好。

第三、方案仅仅是“术”的问题，但是“术”不能解决所有的税务问题，而且“术”本身有很多种，也就说案例中可以解决这个案例中的税务问题又多种方式方法，但是前提是纳税筹划者已经达到“道”的层面，即已然非常深刻、系统、熟练的理解税收原理为前提已然可以灵活用尽所有的有利法律法规甚至政策。

第四、文中的案例分析仅仅是以点带面，让读者有个直观的感受。切记真实案件是非常复杂的，筹划人员切不可依葫芦画瓢的仿照，多有不适当筹划导致企业税负不降反增。土地增值税清算时涉及大量数据计算，且计算过程较为复杂，而企业会计人员不熟悉税法和企业财务处理的差异，在自以为正确的情况下进行所谓的“税收筹划”，那样计算出来的结果很有可能是不正确的。