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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百零七期（NO.407）

专栏内容提要：

上海最新教育新政的正式颁布，或许将成为中国房地产价值重塑的关键信号

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，欢迎关注。

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这是熊猫贝贝的第407篇原创文章：

3月17日上午，#上海学区房#登上微博热搜。

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中国商品房价值体系中最核心，也是最坚固的绑定价值，学区属性，迎来了史无前例的冲击和挑战！这话说得一点都不夸张，2021年3月16日，或许是中国房产价值重塑的一个重要的节点：

上海市教育委员会16日公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（以下简称《实施办法》），对上海中招工作中的自主招生比例、名额分配方式、综合评价录取程序等内容作出详细规定，旨在进一步促进学生全面发展、义务教育阶段学校优质均衡和高中阶段学校特色多样发展。

实施办法适用于2022年起参加上海市高中阶段学校招生录取的考生。

简单地说，就是从2022年起，本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。将积极探索将市实验性示范性高中的大部分招生名额，直接分配到每所不选择生源的初中学校。

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在深入研究和分析了这份《实施办法》，先不提本次招生改革是否公平，别看政策全文对“房价”二字只字不提，貌似和房价楼市毫无关联，但这份《实施办法》对学区房价的影响是实打实的！

更进一步来看，上海的这份教育新政对于中国房产价值体系的冲击，堪称具有颠覆意义，毫不为过。

别说什么专家大V整天挂在嘴上的规划，产业，产品，价格洼地，学区就是中国房产最硬核，公共认可程度最高的价值支柱，不好意思，这个结论不接受任何反驳：

对于中国家长，如果能让孩子能在竞争中领先，哪怕1%的可能性，他们就愿意付出100%的努力。

“再穷不能穷教育，再苦不能苦孩子”！孩子们看分数，但家长们拼的是钱包。

先不说孩子有没有天赋，学区，环境，资格，就近，别人能有，咱也不能拉下。

拼钱的结果，就是中国学区房，能够超越一切投资品价值表现，成为中国资本投资市场的硬通货，而且这个地位，在住房商品房几十年里面，从未被撼动。

为了学区教育资格，别说六个钱包，就是六十个钱包，遇上了，赶着趟的也要上。

在中国，质疑教育投资的价值，就是和社会主流价值观作对。

这篇文章，就将对这份《实施办法》进行解读和分析，并且关联房价和楼市，深入对教育新政后续的中国房价和楼市可能会产生的深远影响和发展趋势，进行前瞻性研判。

本文结构：

• 一、上海教育新政重点解读
• 二、新政关联房产价值深度分析
• 三、对比北京2020年“分校划片”政策综合研究
• 四、对于未来房价和楼市的价值体系的趋势影响研判

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且进行思考。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 最近关联中国房地产的各地调控和政策层出不穷，原本计划和读者朋友的金融投资和价值认知的一些内容可能要晚一点进行撰写并进行发布，敬请期待。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

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一、上海教育新政重点解读

背景说明：

每一次房价涨跌的动能风云变幻，学区房绝对就是吹响号角，率先启动的代表，而且这个规律，上到北京深圳，下到十八线县城，都是通用的。

僧多粥少，一房难求。

为抢到个别稀缺的学区房，隔夜涨价几十万上到百万的故事发生在每座城市最富有的那一群人中间。即使政策强控，金融收紧的当下，为了让自己的孩子赶上9月入学季进入心仪的“名校”，无数的家长依然奋不顾身，挥舞着金钱大棒，争前恐后的进入楼市搏杀。

当然，这样的场景不是中国的楼市监管者们愿意看到的，也不是教育改革者们愿意看到的。

所以，在2021年3月16日这一天，上海率先打响了教育改革第一枪，颁布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》

从规则层面，将上海学区房的政策做一下细致关键点梳理：

1，上海学区房政策简要如下：

中考的录取方式有三种，

第一是自主招生；

第二是名额分配；

第三是统一招生。

2，自主招生占全市的6%，也就是说，全市相对最优质的6%的孩子，可以通过这个方式上学，不管在哪，都能去优质高中；

3，名额分配是个重点。名额分配分为两种，一是名额到区，一是名额到校。

名额到区的意思是，A区如果考生人数占中考总人数的22%，那么招生计划就可以占到22%，也就说，考生人数越多的区，招生计划比例越高；

名额到校的意思是，主要针对那些不选择生源的初中学校，来进行招生。也就是说，如果B初中是一所不选择生源的学校，那么它就既有名额到区的机会，也有名额到校的机会。（防止初中点招）

4，名额分配也按照不同的高中，进行了划分，主要分为委属市实验性示范性高中，和区属市实验性示范性高中，分配的比例也都有区别。

委属的分配是，名额分配占65%，其中到区名额占名额分配的80%，到校名额占名额分配的20%

区属的分配是，名额分配占50-65%，由于这个是区属市重点高中，所以名额到校是主力，占本区的70%，剩下的30%分配到各区，其中外区占90-95%

5，统一招生这个就好理解了，就是考生按自己想法正常报高中，哪个录取就读哪个，类似于高考志愿调配机制。

以下为上海教育局官方公众号对外公示内容，供有兴趣深入研究的朋友进行对照阅读：

图片来源：上海教育

图片来源：上海教育

图片来源：上海教育

二、新政关联房产价值深度分析

1，重中之重的第一点：

房子和教育脱钩。

对于家长来说，再去买学区房的意义就不如以前那么大了，这对于学区房的价格体系来说，堪称直击要害。

因为最优质的高中，面对的是全市的学生，你买了学区房读了好初中，到头来反而录取率变低了，从概率博弈的招生规则层面进行分析，完全不划算。

所以，很多学区房的价格肯定会受到冲击！尤其是有一定房龄，居住体验和生活价值边缘化的老破小，老破大还有一些特殊地带学位的房子。

房价在一线城市从价格回归价值的关键点就在这里。

以北京海淀学区房为例：海淀六小强，以前主要针对的是海淀的考生（对外区招生很少），所以家长会早早把房子买在海淀，这样高考的时候，能上六小强，能直通好大学；

但是现在是让六小强针对全市招生，每个区按考生人数占总考生的比例来录取。

这样很多家长再挤到海淀去买房，意义就不大了。关于北京2020年的731教育政策会放到下一个环节进行对比分析。

2，本次教育新政，主要针对的是上海的委属市重点高中，这种学校就几所，所以上海的考生能进入这种学校的概率也很低。

还有一些是区属市重点高中，这种学校相对要多一些。

从这些学校的政策看，更有利于保护本区的学生！

所以，优质高中多的区，未来机会要更大一些，但也只是比例上相对高一些。

外区同样有机会享受优质高中多的区的优质高中资源，但比例略低。

3，优质高中多的区，根据目前政策看，也很难出现学区房，因为政策对于那些不选择生源的初中（防定点招生，防定向招生，防生源提前锁定）更友好。

这是另一个维度的教育均衡化尝试。目的也很明确：可以让房子和教育脱钩。

4，这对上海的房产附加的价值认知来说，不管是哪个区的家长，都会觉得，为了孩子上学去折腾房子已经没啥意义了，因为在本区也有很多机会，折腾完房子后，治标不治本，可能机会也不大，没必要折腾。最终孩子还是靠个人天赋来脱颖而出。

而不是传统可以通过买了学区房，增加了录取率，从而脱颖而出，相当于金钱增加效率的模式收益被砍掉。

5，以公平为大原则，去消灭市场功利分子的利益抗性，这是上海教育新政的核心价值观：

对于那些家庭出身条件不好，父母教育竞争力和金钱实力难以参与资本游戏的家庭孩子，在新政规则之下，会得到一个更加公平的上升环境，只要孩子聪明，就能通过读书走出来。

这也是教改的意义。不得不说，上海在腔调，分寸地拿捏上面，从来都是令各方佩服认可的。

这也是中国城市顶流应有的担当气质和表率意义。

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三、对比北京2020年“分校划片”政策综合研究

其实教育制度和模式颠覆地产，重塑房产价值，扭转不合理的房价现象趋势，早有端倪：

2020年，4月30日，北京西城区出台政策，宣布实行“多校划片”入学规定如下：

自2020年7月31日后，新购房家庭子女入学，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

图片来源：北京西城教委公示文件

简单来说，

以前买学区房，是一个萝卜一个坑，而实行多校划片后，房子和学校不再是“一对一”的关系，而是“一对多”的关系，你的房子具体对口哪个学校，是随机派位的。

而且，一套房子六年内原则上只允许登记一个学位，相当于限售六年。

这个新规大大降低了学区房的流通性和投资属性。

而在此之前，海淀、东城、朝阳等教育强区也实行了多校划片。

通知于首都出台，信号意义不言而喻，淡化学区房，主动将教育与房产分离，或将是下一步调控/改革的手段，北京要对学区房动真格了，无疑将对其他地方形成示范效应。

于无声处听惊雷，北京西城教育改革不到一年时间，一线城市上海紧跟着出台教育新政。

两相对比：

1、北京模式，是从小学学区分配入手，是一种“由下自上”根源解决的思路，但是新政阻力非常大，实施过程不必多言。体现了首都的政策力量。

对于北京热门的学区房来说，相当于是概率降维，从原本100%降到了20%这样的一个情况。

2、上海模式，是从高中生源匹配入手，是一种“自上至下”的反向影响，很有市场经济的管理智慧，上海教育政策的制定者们以一种独到，创新的逻辑进行改革：希望推动高中教育资源的均衡化来倒逼初中甚至小学阶段教育资源的均衡。

对于上海公办初中的学区房来说，无异于是直接的价值剥离。

教育改革，不仅仅是教育资源均衡化，利国利民的宏伟大趋势，更是向坚固扭曲的“学区附加值”房价体系直接动刀！值得坚决拥护和期待！

当然，这对于热衷学区房投资投机炒作的群体和资本来说，无异于晴天霹雳。

皆大欢喜。个别，少部分的利益关联，在这种教育大计，有利于社会公平化，和谐稳健发展的时代主旋律面前，说螳臂当车都是抬举了。

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四、对于未来房价和楼市的价值体系的趋势影响研判

这个可不是什么不疼不痒，可以用时间和一些手段，甚至是资本力量去改变或扭转的调控金融政策，而是具有重要价值颠覆意义的教育资格剥离。

可以理性预见，上海率先发力，身先士卒的进行教育改革，以上海一线城市和长三角龙头示范地位，势必会对全国的教育体系和现有模式起到改革推动和模仿跟随的强力效应。

对于未来房价和楼市的价值体系，包括教育层面的长远趋势，有以下几点理性客观的研判观点：

1，2020年以来，全国一线城市和很多热门城市的学区房疯涨，是不争的事实，国家三番五次提教育公平的事，而上海已经出了学区房政策，这种关联性非常明显，高层意志和政策态度，毋庸置疑，公平，是中国2021年，十四五大环境的主旋律，深入到方方面面。

上海领头，全面落地，其他城市，特别是低能级的城市，再不进行调整学区房政策酝酿和表态，那就有点不识时务了，所以，2021年关联学区房的政策调整，在全国推行和普遍实施的概率，非常之大，即使时间仓促，陆续跟进，也应该是政策开花的题中之意。

明眼人都知道，如果某些城市和地区不跟随，死守学区价值，不进行调整改革的话，这些城市和地区学区房肯定还会被炒高价格，在当前已经存在价格畸形的基础上再次畸形，不仅民怨会非常大，还不利于城市经济层面的工作开展。

民心才是最重要的生产力。

2，上海的学区新政，大方向上毋庸置疑得看是非常好的，而且相对来说更加彻底，更加智慧，阻力也小，理论上能够让教育资源更顺利的实现均衡化配置。

其他城市，包括其他一线城市，必然会尽快正式研究上海的政策，这是政策环境，会不会也在其他城市落地，就看有没有决心，态度，和觉悟了。

在这种主流的，正向的，得民心，重公平的政策趋势中玩拖延战术，可不是什么明智的思路，这不明摆着说这样的城市依赖学区房价，依赖土地财政么？

3，一些城市的和地区教育情况，以及积累的问题，有其自身的历史原因和复杂的利益关联情况存在，所以完全跟上海保持一致的难度可能非常高。

但是大方向的思路和方式不会改变，理性预计今年中国肯定有城市和地区会跟随，会效仿，会有学区政策落地，虽然节奏，态度，效率很难实现上海这样的一线大城市步伐一致，不过大方向上会向上海看齐。

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写在最后：

文章最后，只有这么一句简单的感悟和认知：

“去杠杆”的主要思路不变，不管是房地产市场，金融市场，还是中国关联经济和未来的方方面面。

上海教育新政，和北京教育新政，目标都是为了教育资源的均衡化。

中国当前处于一个历史变革的关键时期，社会的变化非常快，一线城市和大城市，即将迎来三至五年模式突破，五至八年价值颠覆，十年实现全面飞跃的高速升级时代。

小城市或许步伐会慢一些，反应慢一些，但是变革的趋势不会改变。

所以，任何人，任何行业，任何投资行为，任何价值资产，对未来始终都要保持一个敬畏的态度。

这样的中国，绝对值得每一个中国人发自内心的热爱和支持。

国富民强，深爱祖国，支持国家，繁荣富强。

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。

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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

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熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……