个人出租房屋税核定(个人出租住房个人所得税核定)

个人出租房屋应选择"不动产租赁服务"开具发票。税费主要包括：增值税及附加税费、房产税、城镇土地使用税、印花税和个人所得税，但个人出租住房和非住房缴税会有差异哟，具体如下：

一，增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016] 36号 《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 》第一条第九款第六项规定：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

个人包括个体工商户和其他个人

国家税务总局公告2016年第16号 第八条规定：其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

（一）出租住房：个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算增值税应纳税额；（个体工商户出租住房也适用）

应纳税款＝含税租金÷（1 5%）×1.5%

（二）出租非住房：个人出租不动产（不含住房）按照5%的征收率计算增值税应纳税额；

应纳税款＝含税租金÷（1 5%）×5%

税收优惠：

国家税务总局公告2016年第23号文件规定：其他个人（自然人）采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

国家税务总局公告2017年第52号文件规定，销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2018年1月1日起至2020年12月31日，可享受小微企业暂免征收增值税优惠政策（小规模纳税人的个体工商户适用）

国家税务总局公告2019年第4号文件规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

二，城建、教育费、地方教育

（一）城市维护建设税：以纳税人实际缴纳的增值税税额的7%（城市）或5%（县）或1%（其他）税率征收；

应纳税款=缴纳增值税额×7%（5%，1%）

（二）教育费附加：以纳税人实际缴纳的增值税税额的3%费率征收；

应交教育费附加=缴纳增值税额×3%

（三）地方教育费附加：以纳税人实际缴纳的增值税税额的2%费率征收；

应交地方教育费附加=缴纳增值税额×2%

税收优惠：

其他个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税；

《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知 》（财税〔2016〕12号）：将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

三，房产税

财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税；

个人出租住房房产税应纳税额＝不含增值税的租金收入×4%

个人出租非住房按照12%税率征收房产税；

个人出租非住房房产税应纳税额＝不含增值税的租金收入×12%

四，城镇土地使用税

财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税；

个人出租非住房以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据；

城镇土地使用税应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额

五，印花税

财税〔2008〕24号）规定：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；

个人出租非住房立合同人按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花；

印花税应纳税额=租赁金额×千分之一

税收优惠：

财税〔2019〕13号第三条规定，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本通知第三条规定的优惠政策。

六，个人所得税

财税〔2008〕24号规定：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。注：个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税；

个人出租住房应纳个人所得税＝应纳税所得额×10%，

但部分地方是核定个人所得税，直接按租金收入的1%或2%（各地不统一），具体以当地税务机关的规定为准。

按照《中华人民共和国个人所得税法》规定：个人出租房屋按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税。 应纳税所得额的计算：

（一）每次（月）收入不超过4000元的： 应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元

（二）每次（月）收入在4000元以上的： 应纳税所得额=［每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）］×（1-20%） 准予扣除的项目费用包括出租房产过程中缴纳的税金和教育费附加等。

个人出租非住房应纳个人所得税＝应纳税所得额×20%

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