目标成本（房地产目标成本）

前言：拿地之后作为项目成本开始介入，在方案最终确定之前上启动会之时，一般设计会提供一版暂定版的总图（大致确定，但未最终完全确定，很有可能未报批通过）。

此时需要开始编制启动会版本的目标成本，那么作为项目成本不是拿到后就直接编制目标成本，而是对方案进行一个初步的评审，初步评审无问题后，再开始编制目标成本。

评审指标

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对于住宅项目应从以下几个指标来进行评审：

有人可能会问，方案是设计部的事情，跟成本有什么关系？有、而且有很大的关系，接下来我们来一 一说明；

容积率的评审

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项目收益视角的成本管理：正常情况基于项目利润最大化的原则，容积率应该做足，但是如果说设计出的方案的容积率没有达到规划条件设定的容积率，应该进行“专项说明”。

如果你是基于“项目收益视角”来看待成本管理，那么容积率就是一个绝对不可忽视的指标。

获取途径：容积率指标指标你要向投资部门获取土地合同，里面有本地块相应的规划指标要求。

可售比的评审

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在编制目标成本之前，应对设计提供的方案的可售比进行初步评审与复核，可售率指标应该优于或者等于集团要求的可售比限额指标。

因为在建筑面积不变的情况下，可售比越低，可售单方成本越高。具体影响程度详见下面的分析：

可售比对成本的影响分析：建安成本都是按照建筑面积进行计算的，但是同样的建筑面积，不同的方案会有不同的可售比，如果可售比相对较低，那么在“建筑单方”指标一样的情况下，会导致“可售单方”指标提高。

可售比变化对可售单方指标影响的对比：

通过以上对比可知，可售比降低1%，可售单方指标约提高54元/m2，在单方售价不变的情况下，项目利润将会降低；

新手如果对上述换算公式有疑问，这里进行解答：

正常情况：总成本=建筑单方指标*总建筑面积=可售单方指标*总可售面积

所以得出：可售单方指标=建筑单方指标*总建筑面积/总可售面积=建筑单方指标/（总可售面积/总建筑面积）=建筑单方指标/可售率。

因为：可售率=可售面积/总建筑面积

可售比的主要影响因素：

正常情况：对于住宅项目，可售比只要达到集团可售比限额指标要求即可。

下面对某标杆企业可售比指标的计算进行解读：

备注：一般情况下，地面停车率的上线指标都是10%，大多数地区要求的车位配比都在0.9-1.2个/100m2左右，所以正常的可售比指标大约在75%左右。

上述可售比指标，如果换算成坐标轴，趋势如下：

从上图来看，我们得出如下结论：

在车位配比不变的情况下：地上停车比例越高，则可售比越高，因为在总车位配比不变的情况下，地上车位停车率增加则地库面积降低；

在地面停车率不变的情况下：停车配比要求越高，则可售比越低，因为在地面停车率不变的情况下，停车配比要求越高，则地库面积越高。

“车位配比“与”地面停车率“一般均在各地规划管理技术规定中进行了明确规定，一般都是要按照文件要求执行，但是在三四五线城市，还是有突破的空间

可售比计算注意要点：

可售比计算的注意要点要抓住核心指标：停车配比，地面停车率，可售面积，建筑面积；

1.关于停车配比：

停车配比=100*总配置车位数/计容建筑面积

2.关于地面停车率

地面停车率=地面车位总数/总车位数

3.可售面积的计算：

无论是否有产权，地库均按照不可售口径计算；

4.总建筑面积的计算：

总建筑面积=地上总建筑面积 地库建筑面积

地上总建筑面积口径：学校、菜市场、配套用房、架空层在计算可售比的时候，不计入总建筑面积；

地库总建筑面积：非机动车库计入地库总建筑面积，地库储藏室就算可以出售，也计入不可售。

5.特殊情况：

当万平米住宅塔楼投影面积在1500-2000㎡之间时，可售比指标允许在上表基础上下降1.4%；

当万平米住宅塔楼投影面积在2000㎡以上时，可售比指标允许下降1.8%。

因为当塔楼投影面积越大，意味着同样数量的车位，地库总面积要偏大，导致可售比下降。

配套用房面积的评审

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在目标成本编制之前，应收集当地政府各类配套用房的管理规定，例如：物业用房，养老服务用房，社区用房等。

然后对配套用房的面积合理性进行评审与复核，不能少，因为少了会导致规划无法通过，不能多，因为配套用房不可售，配置多了会侵蚀项目利润；

某地区养老服务用房面积规定要求

某地区社区管理用房配置标准

车位配比的评审

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在目标成本编制之前，应该就车位配比的指标是否符合政府文件的要求进行评审与复核；

车位配比不能少，因为配比偏少会导致规划无法通过，不能多，因为配比偏多会侵蚀项目利润；

车位配比是指：“每户需要配置的车位数”或者“每100m2建筑面积需要配置的车位数”

对于车位配比的计算要注意以下两点：

1. 除了标准车位，是否有对非机动车位的配比进行额外的要求；

2. 对于微型车位与标准车位的换算关系是什么；

停车效率指标的评审

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在编制目标成本之前，应对项目的停车效率指标进行评审与复核，此项指标必须要优于集团的停车效率限额指标；

停车效率指的是：单个车位的面积指标；

具体计算方式如下：地库面积/地库总车位数量

通常，一个中型住宅项目，如果停车效率相差1m2，货值或者成本会相差几百万，所以停车效率指标的评审异常重要。

总结

总结：方案阶段，对设计对成本的影响程度极大，如果你是新手，应尽量的积极介入，通过集团相关制度指标以及借鉴业内标杆企业一些数据经验，去熟悉或者复核方案的相关指标（容积率、可售比、配套用房、车位配比、停车效率等）的合理性。

一来可以深度学习，与设计部门进行深入交流，二来，沟通设计部门出具的方案的相关指标尽量在合理范围之内。