香港置业公司经营范围(房地产开发有限公司经营范围)

龙湖PK香港置地，其他房企只能干瞪眼？

龙湖北岛于近期取证并首开，不论以何种名义或方式，销售是事实；

近期专门去看过北岛，有些个人心得；

第一、产品新颖，所谓空中院馆大平层产香港品，在市场上非常少见，应该是重庆的首创；

有研发能力和产品创新的，始终还是大企业并且有匠人精神；

第二、龙湖提速，作为四月份集中土拍拿下的地块，北岛应该是这个中央公园板块第一个开盘的项目；

中央公园的同期高价地，保利、合能、华宇、朗诗等目前均未开盘；

龙湖今年开发效率明显提速，龙湖过去平均首开基本在8个月左右；

今年4月新获取的项目，包括蔡家天曜、九龙半岛美林美院以及大渡口焕城公司等项目，均在10月份入市销售；

首开都控制在6个月以内，龙湖整体开发效率大幅提升；

这个背后可能反映了行业的普遍现象，追求高周转或者说企业更注重经营效率；

也有可能是资金方面的问题，资本利息过高或者有更高的杠杆和资金周转的要求；

第三、新赛道，以单套房源总价为参考，北岛定位400-600万级大平层；

而过去龙湖在中央公园的三个项目，云瑶玉陛以及璟粼玖序主力在150-250万之间；

公园时光更是偏刚需主力控制在200万有限公司以内；

本次龙湖则选择更高级别的赛道；

当然龙湖肯定擅长高改；

但背后应该也反应了宗地的价值以及成本（楼面价13371元/㎡）问题；

另外还需要解决的问题是400万 的客群在哪？面对的竞争对手是谁以及相互的优劣势；

北岛要PK谁？

龙湖北岛选择400万房地产 的高改赛道；

我们通常用辐射来解释竞争的逻辑；

第一、最核心的竞争肯定是中央公园组团内部，价值大体相当，客群置业逻辑基本一致；

第二、相邻组团的竞争，比如“大礼照”等；

相邻组团之间的竞争差异通常体现在组房地产团价值、产品等方面；

第三、由于中央公园及龙湖自身的特殊性，客群覆盖范围会更大，基本会涉及到三北区甚至重庆主城范围；

我们参考今年前十月数据来看（铭腾系统数据截止10月29日）；

中央公园400万 成交套数517套，成交占比约5%；

从具体项目份额来看，香经营范围港置地的两盘份额占比高达80%；

公园大道成交265套，独占半壁江山；

衿湖翠林成交150套占比高达29%；

我们可以想象随着财富的积累，以及区域价值的提升；

同时依托龙湖的品牌及产品力，市场份额肯定有加大的可能；

但很显然龙湖必须在这里与香港置地PK，抢夺客户资源；

从项目价值和置业逻辑上来说，两者客群肯定是重叠的；

香港置地两盘的优势是地段更好，与中央公园近在咫尺；

我们再将视角扩充到重庆主城范围；

今年400万 成交3764套，成交占比仅2.3%；

我们看400万级TOP项目数据；

第一、集中度高，TOP10项目市场份额高达54%，聚集度非常高；

第二、分布来看，基本全分布在两江四岸和北区核心；

比如两江置业四岸核心区的万科重庆天地、阳光公司城天澜道11号、华润悦府、西派城；置业

北区核心的大竹林壹江郡、融创壹号院；

礼嘉华侨城；中央公园的香港置地两盘；

第三、企业层面，香港置地占三席，对这个段位的市场号召力极强；

北岛的标签是什么？

从宣传上看，想输出的概念包括；

下一代人居、高端改善市场划时代作品、为超越而来的大平层、龙湖精装大平层首作等；

但归根结底还是龙湖 产品；

精装大平层不足以划时代；

至于精装到底是因为市场需求主动选择，还是因为其他原因被动选择呢？

至于超越有说法是超越“舜山府”，舜山府确实是一个年代的标记；

个人认为它是龙湖近十年在重庆做得最好的改善项目；

顶着照母山地王的头衔出道，但凭借着龙湖及产品力，创造了一个年代的巅峰；

当然也得益于市场的上行和土地的开发大幅增值；

对比舜山府和北岛，我更倾心于舜山府；

第一、照母山更靠近传统城区，区位及价值更优；

第二、顺势而为事半功倍，舜山府的时点明显优于北岛；

第三、逻辑更合理，作为400万 的项目，有些深受外地投资客的青睐；

看重的是两江四岸的核心区位及稀缺的城市资源；

而中央公园的高改置业逻辑很难说；

很难想象客户花那么多钱去中央公园经营范围置业；

要说地段、环境、资源，中央公园绝非上品；

我们看到某机构统计的北岛首批次备案建面均价25612元/㎡；

作为大平层精装报价一般不低于5k（按照6折计算精装，反推清水大体2.2w）；

而龙湖北岛的楼面价13371元/㎡，这个要是硬算账的话开发，只能说接近打平；

北岛的存在是行业的一种常态；

即因为土地成本过高而倒逼项目去拔高形象与调性，但价值受限；

龙湖在这个区域做了三个项目，肯定对区域的市场极为了解；

但从具体的项目价值偏差来说，老项目并不比北岛差；

因此很难解释为何这个时点拿北岛来做高改；

从北岛面市效果来看，价格上又很难突破，显然北岛首批次的量价表现不及预期的；

当然不有限公司能否定的是这个时点市场香港下行的原因；

但也不能回避价值的问题，包括组团和项目自身的价值；

我们参考近两月数据，区域内单价最高的项目也就2万左右（并且带精装）；

假如北岛做不成，后续其他高价地项目入市必然是炮灰；

假如北岛做成了，提前抢占了市场并锁定了这波财富阶层后，其余项目也很难；

神仙去打架，凡人就只能陪跑？

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