2020年伊始，分析房地产行业就遭受到了疫情的冲击，企业一季度销售显著分析承压，进入二季度，随着疫情逐渐得到控制，经济活动恢复正常，房企积极拓展多种营销渠道，大力推盘，弥补一季度错失的销售规模。2020年上半年，万科销售额为3204.8亿元，同比下降4.0%；营业收入有所增长；财务状况保持财务稳健，负债水平处于行业低位。
2018
销售：销售额超3200亿，降幅4.0%
图：2016-2020年上半年万科销售额及同比增长率情况
数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理
2020年上半年，万科销售额超3200亿，降幅4.0%。自2012年首次提出“白银时代”论断以来，万科销售额从1412.3增长至2019年的6308.4亿元数据，复合增长率达23.8%；2017年销售额首次突破5000亿元大关的同时，销售额增长率达到峰值45.3%，2019年销售额增长率跌至个位数。2020年上半年，受疫情影响，万科的销售额同比减少4.0%至3204.8亿元。
开年业绩表现良好，预期全年将高位稳定。受疫情影响，2020年1-4月，万科实现合同销售金额1858.3亿元，与去年同期相比下降11.3%。随着疫情的逐步缓解，5-6月销售情况回暖，均超过去年同期水平，上半年销售额总量同比减少4.0%，表现优于行业整体水平（全国商品房销售额降幅5.4%）。
图：2019-2020年上半年万科各区域销售额及增长率情况
数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理
上海区域销售增长明显，仍是最大销售贡献区域。从各区域的销售额来看，上海区域是唯一销售额出现同比增长的区域，销售额同比增长10.2%至1322.6亿元。南方区域、北方区域和中西部区域在2020年上半年的销售额分别同比减少21.7%、2.8%和13.4%，其他区域的销售额也较去年同期降低5.1个百分点。从各区域的销售额占比来看，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域、其他区域的销售贡献占比分别为15.3%、41.3%、22.3万科%、19.9%、1.2%，上海区域仍是第一大销售贡献区域。
财务：营收增长，负债处于低位
图：2018-2020年上半年万科营业收入和净利润情况
数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理
营业收入保持增长。2020年上半年，万科实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%，净利润18状况6.3亿元，同比略降3.4%，净利润表现弱于营业收入，出现增收不增利现象财务。
图：2019年上半年、2020年上半年万科盈利能力情况
数据来源：企业年报，中指研究院综合整理
在行业盈利空间收窄背景下，万科盈利能力微降。2020年上半年，万科房地产业务的结算毛利率为24.1%，较去年同期下降4.2个百分点；净利润率、加权平均净资产收益率分别为12.7%、文字6.44%，较去年同期分别降低1.1、0.8个百分点。
图：2018-2020年上半年万科负债情况
数据来源：企业年报，中指研究院综合整理
总体负债率保持稳定，现金流比较充裕。2020年上半年，万科的资产负债率为83.9%，较年初降低0.5个百分点，基本保持稳定；净负债率为27.0%，较年初下降6.9个百分点，仍处于行业较低水平；有效负债率为49.8%，同比降低1.2个百分点。有息负债以中长期负债为主，短期借款和一年内到期的有息负债合计968.2亿元，占比为35.5%。2020年上半年，万科实现经营性现金净流入226.1亿元；期末持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和968.2亿元。
主要通过发行公司债券进行多元化融资，提升抗风险能力。202万科0年上半年，万科共计发行三期公司债券，发行金额分别为25亿元、25亿元及20亿元，发行利率介于3.02%-3.90%，总额达到70亿元。
投资：坚持审慎投资，聚焦一二线城市
图：2019年上半年、2020年上半年万科新增土储情况
数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理
坚持审慎投资，2020年上半年拿地金额同比减少50.6%。2020年上半年万科获取新项目55个，权益地价总额321.3亿元，权益规划建筑面积504.6万平方米，同比分别减少50.6%、46.文字4%。截至2020年6月底，万科土地储备总建筑面积约1.6亿平方米，权益建筑面积9398.4万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约582.5万平方米。
图：2020年上半年万科权益拿地面积前十城市
数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理
聚焦一线、二线城市。2020年上半年，按权益建筑面积计算，新增项目53.6%位于一二线城市，38.9%位于长三角、珠三角城市群。万科新增土地权益建筑面积前十大城市为包头、济南、西安、乌鲁木齐、南通、佛山、大理、宁波、无锡和惠州。
业务：积极开展多元业务，物业、物流板块表现亮眼
图：2020年上半年万科多元化业务发展情况
数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理
万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，状况积极开展其他业务，上半年物业服务、物流仓储服务业务表现亮眼。2020年上半年，万科加强数字化运营能力和资产运营能力建数据设，在物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务业务方面取得显著进步。其中，物业服务的营业收入达67亿元，同比增长26.8%；万纬物流管理项目营业收入8.3亿元，同比增长36.9%，两项业务受益于疫情带来的对社区治理、物流服务的旺盛需求，业绩大增。疫情后，租赁住宅和商业业务2018将逐渐恢复，未来万科这些业务的发展潜力可期。
结语：
疫情之下,房地产市场分化日益明显，万科始终保持“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，聚焦一二线市场，始终以客户为中心，提高产品和服务能力，不断推进组织重建和事人匹配，有效提升企业的综合竞争力。
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