在美国，只要拥有房屋就逃不脱缴纳地税的义务。

在美国无论哪个州都需要缴纳地税，大部分州的地税都是屋主的一笔固定大开支，除非生活在例如路易斯安那或夏威夷这样的低税州内。

• 但这个税额是如何计算而得的呢？
• 为什么邻里间房屋状况相同，地税却相差上千元？
• 为什么有时听得政客承诺税率不变，待拿到帐单时却发现税金大涨？

这一切都要从计算地税的几个关键数字开始说起。

地税的增长从理论上说取决于房屋价值的增长和公共开支的增加。政府的公共管理和教育开支不变的情况下，影响地税的主要因素包括：房屋市场价格、评估比例，和税率三个数字。

市场价格（market value）

在美国房地产的市场行情价格不是由个别人说了算的事情，必须在公正、公平、公开的原则上来评估确定。

地区行政机构对房屋的定价是基于房屋的“公平市场价格（fair market value）”基础之上。

公平市场价格的意思是指在没有利益关系的买卖双方都对资产在当前经济和市场中的评估价值有所了解，且自愿的进行资产交换时产生的价格。这一价格是被最广泛接受的资产评估标准。

因此，判断公平市场价格的最佳方式为最同类房屋在最近期的真实成交价格。不过同一个房屋并不是每年都会产生交易，有些屋主住了多年之后才再次出售，此期间评估人员是无法取得准确的公平市场价格的。

这种情况下，评估员也会使用其他定价方法，例如根据周围相似住宅的交易价格进行估算。

评估比例（assessment ratio）

在美国一些地区，房屋的评估价值（assessed value）等同于房屋的市场价值。但也有很多地区，会将房屋的市场价值乘以一个叫做评估比例（assessment ratio）的系数，再得出实际上使用的评估价值。

这个评估比例由地方立法机构通过，每年都会有所变动。即便在同一地区，依据房屋的类型和功能差异，也会有不同的标准。

举例来说，如果一栋房屋的被当地评估部门确定的市场价格是100万元，当地此一年公布的评估比例为5%，将两个数字相乘，就可以得出这栋房屋的评估价格为5万元。

税率（tax rate）

将房屋的评估价值乘以当年这一地区生效的税率就能得出具体这一房屋的地税金额。我们常常听到政客拉票时宣称会在任期内抑制或缩减税率的计划，就是指的这一指数。但实际上即便税率保持不变，若是评估比例增加，屋主们拿到手的地税帐单上还会显示出税金大涨。

由于地税税率是由地方政府制定，所以全美每一个村、镇的税率都会有所不同。即便是两个相邻的村落，甚至是沿街对望的两栋房屋，由于学校系统的开支差异，地税也会大不相同。

总体来说，地税高的地区因为难以吸引到投资客光顾，房价泡沫较少。地税低的地区，由于投资价值相对高，也就容易产生房价泡沫和更多的价格变动。

无论地税如何调整，记得一点：地税是当地政府的一项重要经济来源，当政府收支不平衡时，需要支出的公益事业如果资金缺乏的话，如城市建设，学校教育，就会在地税上寻找缺口。所以每位屋主每年收到的地税单的金额不是固定不变的。

除了上述税制以外，投资者在卖房时也会缴纳税。

美国报税原则是挣钱需缴税pay-as-you-earn，也就是说，无论是美国税务居民，还是外国人，在出售美国境内的房产时，增值部分都需要缴税。美国税务居民和外国人，卖房时资本利得/净增值部分缴税的规则有所不同。

外国人在美国进行房地产投资的非常多，也有不少外国投资者的房产增值显著，打算卖房变现。根据美国法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)，外国人出售美国房地产，在过户的时候，买方(通常委托过户公司)要代扣代缴所得税Withholding Tax，金额为：联邦预缴税15%，加州预缴税3.33%，总共预缴卖价的18.33%。

如果合理规划卖房的支出部分，有可能将所有预缴税都退回。虽然预缴税的部分可以部分或者全部退回，但是如果在卖房前没有专业的税务师做好合理的规划，那么，向美国国税局要回多扣缴的预缴税将会是一个无限期的漫长过程，更有甚者，可能一分钱都无法退回。

一般来说，退税的方法有两种：

1. 在过户的第二年年初，填报1040NR税收申报表，申请退税。

2. 在过户之前或者过户当天，填报Form 8288b (Withholding Certificate)申请在过户后90天之内退税。　
在过户的第二年年初，填报1040NR税收申报表，申请退税。

用此种方法申请退税时，需要在1040NR税收申报表上附上IRS美国国税局盖章的8288a。怎么得到IRS美国国税局盖章的8288a呢？过户公司在过户后，会把Form 8288/8288a 寄给IRS。

如果Form 8288/8288a信息完整，美国国税局会给过户公司寄回联——美国国税局盖章的8288a。但是，如果8288a信息缺失，比如没有外国人个人税号(ITIN)，IRS不会给过户公司寄回联美国国税局盖章的8288a。所以，建议，外国人在持有美国房产进行出租时，就申请外国人个人税号(ITIN)，并且报税。如果卖房时候还没有税号，应该在卖房时候申请税号。申请到税号之后，立即通知IRS负责8288a的部门。当然，没有税号也可以完成过户手续并且递交Form 8288/8288a，只要近期内申请到税号就可以了。

在过户之前或者过户当天，填报Form 8288b (Withholding Certificate)申请在过户后90天之内退税。

这种办法比较快捷，大大缩短了获得退税的时间。举例来说，某外国卖家在2020年1月出售美国房地产，如果不填报Form 8288b (Withholding Certificate)，那么只能等待一年之后的2021年初来填报1040NR税收申报表，申请退税，然后等待两个月左右获得退税。

如果填报Form 8288b (Withholding Certificate)，在2020年4月就可以得到退税,　大大缩短了等待退税的时间。但是，如果填报Form 8288b (Withholding Certificate)，卖主需要有税号或者在填报同时申请税号，获得税号后，立即通知IRS负责8288b的部门。否则，IRS将对Form 8288b (Withholding Certificate)不予批准。